Jag fortsätter att räkna på skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt. Senast tittade jag på ett scenario där 85% av inköpet finansierades av banken.

Den här gången tänkte jag använda samma exempel men istället inte låna en krona.

Scenariot är detsamma:
Bostadsrätt: 3 200 + 300 kr /månad + insats på 1 miljon kr.

Hyresrätt: 5 000 kr / månad.

Vid valet av bostadsrätten får vi en lägre månadskostnad men en miljon måste investeras. I det här fallet när inget lån tas blir månadskostnaden 1 500 kr(5 000 - 3 200 - 300)lägre för bostadsrätten.

Därmed kan vi se investeringen som en investering i ett bostadsprisindex som delar ut 1 500 kr per månad(skattefritt). 1 500 efter skatt motsvarar 1 500 / 0.7 =  2143 kr före 30% skatt. Det blir ca 25 700 kr per år. Alltså 2.57 % av miljoninvesteringen.

I det här fallet blir det ingen hävstång eftersom det är samma belopp som investeras som ligger och "jobbar".

I vanlig ordning måste den fiktiva investeringen i bostadsprisindexet med en utdelning på ca 2.57 % per år ställas mot andra möjliga investeringar man kan göra på ex börsen.

På kontoret där jag jobbar finns det en personalrestaurang på bottenplan. Det är ordnat så att vi matlådemurvlar får äta tillsammans med vanligt folk i samma restaurang.

De som köper i restaurangen lastar på sin mat själva och kan således ta för sig så mycket de önskar beroende på rådande hunger. Medans vi med matlåda som ofta packat denna kvällen innan i stort sett alltid äter upp hela lådan är det mer regel än undantag att de som köpt lämnar både lite och mycket kvar på tallriken. Det här tycker jag är ett otyg och det irriterar mig mycket. Förstår inte hur man kan med att plocka på sig ett berg av mat och sen inte äta upp. Det går dessutom fint att ta en andra omgång om man skull vilja men det är väl för jobbigt antar jag.

Själv går jag ett steg längre. Att inte äta upp när man serverar sig själv eller om det är buffè tycker jag är ytterst pinsamt men jag gör även det yttersta för att rensa rent på tallriken även när någon annan lagt upp portionen. Äkta sparsamhet sträcker sig utanför den egna plånboken.

Ett annat avskyvärt fenomen står de som tar två eller till och med tre glas på brickan för. Det finns tre dryckesstationer i restaurangen och jag klassar det som höjden av lathet att inte kunna besvära sig med att resa sig och hämta påfyllning. Jag skulle kunna sätta samtliga mina aktier i Nordnet på att de som dagligen tar två glas inte någonsin har gjort samma sak hemma.

Skärpning på er som känner er träffade.

Jag har tidigare presenterat en modell för att jämföra de ekonomiska konsekvenserna med att äga sitt boende jämfört med att hyra. Jag har även använt modellen på min egen situation. För att göra en så objektiv jämförelse som möjligt försökte jag bryta ut minsta gemensamma nämnaren ur två alternativ och sedan titta på vad som var kvar. Det visade sig att det var en investering i ett fiktivt bostadsprisindex med hävstång.

Alltsammans byggde på att man lånar en så stor summa pengar av banken att ägandealternativets avgifter + ränta blev lika mycket som hyreskostnaden i hyresalternativet.

Men det känns ju lite styvmoderligt. Tänk om man inte har den summa pengar som krävs i kontantinsats eller om man har betydligt mer och inte vill låna alls. Så vad händer om man exempelvis lånar mer än den summan som jag räknar fram i modellen. Vi tittar på mitt första exempel igen:

Bostadsrätt: 3 200 + 300 kr /månad + insats på 1 miljon kr.

Hyresrätt: 5000 kr / månad.

Vi räknar på en ränta på 2.8 % efter avdrag. Om 642 857 kr lånas blir månadskostnaden samma för de två lägenheterna. Ev. amortering skall självklart inte räknas med eftersom så länge man inkluderar underhåll i månadskostnaden är amortering ett sparande snarare än en kostnad.

Om 642 857 lånas blir kontantinsatsen ca 360 tusen. 360 tusen investerat och en miljon i underliggande värde ger en hävstång på ca 2.7.

Så vad händer nu om man istället lånar 85%, 850 000 och tar en kontantinsats på 150 000. Går miljonvärderingen upp 15 % innebär det en avkastning på satsat belopp på hela 100%. Hävstången blir alltså 1000 000 / 150 000 = 6.67. Men denna hävstång kommer till en kostnad i form av räntekostnaden. Skillnaden i räntekostand blir ca (850 000 - 642 857) * 0.028 = 5 800 kr/ år. Detta skall sättas i relation till kontantinsatsen på 150 000 vilket blir 5 800 / 150 000 = 0.039. Man får alltså en hävstång på hela 6.67 men till en årlig kostnad av 3.9 % av det investerade beloppet.

Så vad är det som skiljer bostadsrätten från hyresrätten i det här fallet. Skillnaden är fortfarande att man tvingas till en investering i fallet av bostadsrätten. Men med andra vilkor. Hävstången blir hela 6.67 % men kommer till en kostnad av 3.9 % av det investerade beloppet per år. Tack vare den stora hävstången räcker det att bostaden stiger med 0.58 % (3.9/6.67)per år för att täcka den extra räntekostnaden. Men om värdet istället backar kan det vara förödande för investeringen. En minskning på 10 %(100 000) ger en förlust på drygt 67 % + kostnaden för räntan under tiden.

Jag återkommer med vad det innebär att låna mindre, säg kanske 40 %.

Något jag ofta ser hemma hos vänner, släkt och bekanta är att de har en hel uppsjö av köksknivar men hur jag än letar visar det sig att alla är slöa.

Själv äter jag vegetariskt och klarar mig bra med två köksknivar, en Nakiri(se bilden ovan) och en skalkniv. Skalkniven använder jag till skalning och diverse andra pilljobb som att skära ut kärnhuset ur en paprika medans Nakirin används till allt annat.

En nackdel med att ha en massa knivar är att man med en given summa pengar får betydligt sämre knivar i snitt än om man lägger samma summa på två knivar. Dessutom känns det i alla fall som mer jobb att hålla dessa knivar vassa även om det egentligen borde vara ungefär samma på grund av att knivar inte blir slöa av att ligga oanvända.

Jag skulle vilja påstå att även de flesta ickevegetarianer klarar sig fint med två knivar. Det man möjligtvis behöver komplettera med är en filèkniv om man ofta filear fisk och kanske en rejäl kockkniv om man skär stora köttstycken. Men det är inte många som gör det i dagens läge.

Jag har under många år använt en japansk Nakiri i rostfritt stål som jag köpte in för 69 kronor på Clas Olsson när jag pluggade i början av 00-talet. Den är en dröm jämfört med många andra knivar jag provat och går att få riktigt vass.

Men rostfritt är alltid rostfritt och en kolstålskniv går att få ännu något vassare. Den är dessutom lite lättare att bryna. Därför önskade jag mig en Masahiro, Nakiri MC-80 för 595 kr av mina föräldrar när jag fyllde år i somras. Jag var dock inte helt nöjd med finishen på Masahiron så jag bestämde mig för att byta upp mig till en  Shiro Kamo Black Dragon(se bild ovan) för 795 kr. Utöver knivarna behöver man ett bryne och där skulle jag rekommendera ett japanskt vattenbryne. Sen bryner man kniven så fort skärpan börjar avta.

Själv tycker jag det är en mardröm att finhacka en lök med en slö kniv men samma jobb är en fröjd att utföra med en vass. En vass kniv går i stort sett utan motstånd rakt och fint som om det redan var ett spår i det man skär. Det blir helt enkelt inte bara lättare att trycka igenom kniven det blir dessutom lättare att skära rakt.

Att laga mat med en vass kolstålskniv är lite annorlunda. Den skall under inga omständigheter utsättas för en plastskärbräda eller ännu värre någon form av glasskärbräda som jag med förvåning sett att det finns. Trä skall det vara och man föser inte det man skurit upp utan att först vända kniven upp och ner med den värdefulla äggen upp. Bladet är inte rostfritt och skall utsättas för väta så lite som möjligt. Därför plockar jag gärna fram allt som skall hackas och hackar allt i ett svep för att sedan skölja av och torka kniven torr med handduk. Man känner sig lite som en TV-kock som först förbereder, sen plockar fram den fina kniven och med lätthet hackar och skär alltsammans fort och effektivt.

Den här bloggen är inte riktigt som andra bloggar. Jag kan inte bara kryssa i en ruta för att slå på en funktion.

Men nu skall det vara möjligt att skriva kommentarer. Det är fortfarande bara grundläggande funktioner men kommer eventuellt lägga till fler efter hand.

Hoppas det funkar hyfsat. Allt är skrivet från grunden utan hjälp från bibliotek eller liknande så det är inte omöjligt att det finns buggar. Rapportera i så fall gärna genom en kommentar på det här inlägget(om det funkar) eller via mail.

Här följer ett utdrag från Helge Heidvalls lundaminnen:
"Det kunde hända i mörka höstkvällar att man kom lös någon gång och följde med ut för att s1å ned valnötter. Vi samlades i någon enslig, tyst gränd där knappt en ensam gaslyktas bleka strålar trängde genom diset, men där valnötsträdens hundraåriga kronor över trädgårdens höga plank vällde ut över staden. Det gällde att se var klasarna sutto tätast med stora, härliga valnötter i gröna höljen. Vi bleve vilda när valnötterna mognade och med käppar som vi kastade upp i träden slog vi ned dem. Att klättra upp var naturligtvis ro1igast men för riskabelt. Om man ertappades blev man hälft ihjälslagen. Käpparna klippte som bumeranger i lövmassorna och blev det fullträff lyssnade vi ivrigt till det dova ljudet när nötterna slogo i gatan. Hörde vi någon, dunstade vi bort som skuggor i de gamla gårdarnas skumma portgångar och kyffen. När faran var över, signalerade vi med svaga locktoner till varandra och kröpo så småningom fram från våra ruskiga gömställen, en smula uppskrämda och darrande. I stormiga höstkvällar vräkte vinden ned väldiga lövmassor från valnötsträden och vi vadade mjukt omkring i prasslande lövhögar, där det var svårt att hitta de eftersökta nötterna. Bland vara fattiga nöjen, vad fanns inget som var ljuvligare än att käka dessa förbjudna valnötter en trist och disig kväll i en gammal ödslig gränd i Lund med konstigt namn som vi knappt begrep. Kanske var det i Kattesundsgatan, Grynmalaregranden eller Kiliansgatan.

Men Nemesis vakade här som alltid. De färska valnötterna färgade våra fingrar bruna. Den skarpa saften i det gröna höljet färgade, nötens hårda skalhalvor måste brytas sönder och färgade. Ja, till och med den underbart vita, friskt mandelljuva, krusiga kärnan i det tunna, fina skinnet färgade innan den slutligen blivit omsorgsfullt blottad. O, det vattnades i munnen under den ivrigit skalningsproceduren tills de första saftiga kärnorna försvunno mellan smackande läppar. Tänderna tuggade och malde härligt saftig mandelmassa. Det var en obeskrivlig njutning att äta färska valnötter. De gamla torra valnöttlerna som komma fram vid jultiden, med besk och vissen kärna, var ingenting för oss som smakat de färska. fullmogna nötterna, direkt fallna frän kunskapens ädlaste träd.

Sträng bestraffning
Dagen efter voro våra fingrar betsade mörkt valnötsbruna, ibland nästan svarta. Ja, somliga hade till och med den farliga färgen omkring munnen. De rika borgarna innanför trädgårdarnas höga plank vaktade emellertid sina valnötter som guldklimpar och gjorde allt för att spåra upp inkräktarna.i. De anmälde våra plundringståg till polis och skola. Räfsten var fruktansvärd. De misstänkta finge ställa upp med händerna framsträckta for att avsynas.

Nu gällde det att kunna trolla bort fingrarna. Hjärtat hoppade upp i halsen och i fullkomlig dödsångest försökte åtminstone jag att anropa Gud om hjälp. Var man i en sådan situation brunbetsad om fingrarna tjänade det ingenting till att komma med förklaringar. Brottet kunde endast sonas med blod. Läraren rasade sa att fradgan sprutade om munnen och hela hans blankbena flintskalle färgades blodröd av överkokande högtrycksilska. Han slog med vad han fick tag i, slog oss på öronen, händerna och benen tills någondera sprang i blod. Och Gud nåde den som inte kunde gråta och be om förlåtelse, han fick sjudubbelt stryk och så gick det vanligtvis för mig. Men ack, ibland hade man tur och klarade sig med Guds och bönens hjälp.
Det blev höst igen och stora brungröna bladknippen virvlade åter ned från valnötsträden. Lövmassorna fyllde luften med en stark och frän doft. Den kände vi igen. De gamla krokiga grenarna buro åter vackra klyngor av nötter i gulgröna höljen, stora som ägg. Valnötstiden var inne. Plågan var glömd och vi upplevde återigen vårt stora, oförglömliga äventyr."

Numera är det inte riktigt lika nervkittlande att plocka valnötter. I trädgården till hyreshuset jag bor plockar jag med fastighetsägarens tillstånd och jag har även plockat en del från träd i allmänna parker vilket ingen bryr sig om det minsta. Men en sak är samma då som nu. De svärtade fingrarna. Verkar vara helt omöjligt att få bort. Det sitter för djupt.

Då var det dags för det utlovade inlägget med en prognos om framtidens bostadspriser. Ju mer jag har funderat på det här ju mer inser jag hur dumt det är att försöka göra en förutsägelse. Bostadspriserna beror på en rad parametrar som i sin tur beror på varandra och även mycket väl kan bero på bostadspriserna :/ Parametrarna i sig är minst lika svåra att förutsäga. Jag skall försöka lista de fenomen som påverkar och skriva en kommentar om varje. För att begränsa mig har jag satt ett tak på 7 punkter.

1. Räntan
Självklart styrs bostadspriserna mycket av ränteläget. Om man tidigare mest handlat på ICA, H&M och kanske någon bil eller möbel är det svårt att greppa summor i miljonklassen. Däremot kan de flesta relatera till den månadskostnad som ett visst lån ger. Med dagens relativt låga räntor är det skrämmande hur stort lån man kan ta till en förhållandevis ringa månadskostnad. Det handlar om summor som skulle ta en halv evighet att spara ihop för den person som tar lånet.

Att säga att dagens räntor är låga är helt accepterat. Att säga att dagens realränta är låg är också allmänt accepterat. Därav kan man dra slutsatsen att den allmäna uppfattningen är att realräntorna på sikt kommer stiga. Själv är jag inte lika säker på det. Många har räntorna från 80 och 90 talen i minne och relaterar till dessa. Men man skall vara medveten om att riksbanken inte hade något inflationsmål under den tiden. Det var andra mål som gällde och sen fick inflationen bli vad den blev.

Enligt mig är det mycket svårt att förutsäga realräntan men om jag ändå måste tror jag att den kommer ligga ungefär som nu och kanske stiga något men inte mycket.

2. Lönenivå
Produktivitetsökningar har inneburit att lönenivån stigit även om inflationen räknas bort. Detta är något jag tror kommer fortsätta på kort och medellång sikt. Produktiviteten fortsätter att öka. Men på lång sikt tror jag att det kommer kompenseras av att vi kommer arbeta allt mindre. Det talar för att bostadspriserna kommer kunna fortsätta stiga.

3. Kostnad för att leva
Även om reallönerna har stigit har även bostadspriserna stigit i förhållande till lönerna under många år. Det här tror jag beror på att priset på mycket annat har sjunkit. Man behöver exempelvis inte gå så långt tillbaka i tiden för att en del teknikinköp och resor mycket väl kunde kosta flera månadslöner. Går vi ännu lite till gäller det även skor/kläder och andra mer vardagliga inköp. Vi har alltså kunnat lägga mer och mer på boende men ändå haft kvar pengar till en hyfsad levnadsstandard ändå. Detta är en utveckling som kommer fortsätta även om den dock kommer plana ut. Det talar för att boendekostnaden kan stiga i förhållande till lönen.

4. Energipriser
De flesta tror väl att energipriserna kommer stiga rejält framöver. Dock inte jag. Teknikutvecklingen kommer se till att energipriserna hålls i schack. Det är jag övertygad om. Däremot tror jag inte de kommer sjunka nämnvärt. Det är nämligen så att ju billigare energin är ju mer användningsområden blir möjliga. Efterfrågan kommer helt enkelt stiga i takt med utbudet. Det här påverkar i högsta grad bostadspriserna eftersom uppvärmning och hushållsel ingår i boendekalkylen.

5. Fastighetsskatten
Fastighetsskatt är en av statens favoritskatter. Den trillar in fint oavsett konjuktur. Därför tror jag inte på någon mer sänkning av fastighetsskatten snarare en höjning. Det skulle dämpa bostadspriserna.

6. Inkomstskatten
Även inkomstskatterna är viktiga för bostadsprisernas utveckling. Där har vi sett sänkningar de senaste åren men det lär inte bli så mycket till. Kanske snarare höjningar är att vänta på det området. Särskilt om det blir maktskifte i riksdagen.

7. Nyproduktion
Vad det kostar att bygga nytt påverkar inte bostadspriserna så himla mycket. Däremot påverkar byggtakten priserna. Tror inte vi kommer se någon byggboom framöver. Något som skulle kunna få fart på byggande vore om det helt plötsligt blev inne att bosätta sig ödsligt långt bort från storstadsregionerna. Då finns det helt plötsligt en massa billig mark att bygga på. Det kan tyckas vara en galen tanke. Men tänk då på att man behöver inte gå så många år bakåt i tiden för att hitta fenomen som ses som helt galna idag. Exempelvis var de mest vindpinade husen(närmast vattnet och med bäst utsikt) i kustsamhällen inte särskilt populära på 70-talet. Nu är det precis tvärt om.

Så där ja. Vissa punkter pekar på fortsatt stigande priser andra på avtagande. Allt som allt sammanvägt tror jag på en stabil utveckling som sakta med säkert strävar uppåt någon procent per år inflationskompenserat. Tror inte på någon krasch och inte heller på något rally. Skulle jag tvingas välja skulle jag hellre investera i ett börsindex än ett bostadsprisindex.

Jag har envist hållit fast vid min vanliga depå fram till nu. Det beror på lite olika mer eller mindre bra anledningar. Eftersom jag har en köp-och-aldrig sälj-strategi får jag ingen reavinstskatt med vanlig depå. Sen är jag långsiktig och alltid lite rädd att villkoren skall ändras när nya regler införs. Vidare baseras skatten i investeringssparkontot på räntan och den kan stiga framöver.

Men med innehav som delar ut betalar man i dagsläget ofta mer skatt på utdelningarna i vanlig depå än vad skatten blir med ISK. Därför kommer jag framöver göra inköp som väntas ge tillräcklig utdelning i en ISK på Skandiabanken. Jag kommer följa upp varje år och visar det sig att skatten i ISK:n blir högre för ett innehav än för ett motsvarande innehav i vanlig depå kommer jag sälja och köpa tillbaka.

Eventuellt kommer jag även sälja av några innehav  i vanliga depån, några med förlust och andra med vinst så att reavinsten blir totalt noll och köpa tillbaka dessa i ISK. Men det får bli en lite senare fråga. Först skall jag fundera på vad jag skall köpa härnäst.

Det är ju nämligen oktober månad och investeringsperiod för mig. Jag skulle vilja komma in i företag som Lundbergs, H&M, Castellum, Swedbank Axfood eller Handelsbanken. Vissa av dessa finner jag dyra och andra mer rimligt värderade men har ändå svårt att bestämma mig. Återkommer med vad det blir.

Staten säljer alla sina aktier i Nordea. Som aktieägare har jag väl inget emot det direkt. Staten är inte alltid bästa ägaren. Det blir alltid tjänstemän som leker med andras pengar som tar platser i styrelsen och röstar på stämmor.

Men som svensk medborgare tycker jag det är synd. Förstår inte varför staten säljer av aktier. Jag tror staten liksom privatpersoner tjänar på att äga företag och jag har svårt att tro att pengarna kommer kunna placeras bättre. Själv är jag inte mycket för skulder men en stat är inte en privatperson. Det finns en poäng för en stat att ha en statsskuld genom att den därmed erbjuder en säker hamn för investerare som efterfrågar det. Staten i sin tur får billiga lån.

Statens avdelning för kapitalförvaltning eller vad man skall kalla det är en av få statliga verksamheter som bara håvar in stålar utan någon särskild motprestation. Om portföljen vore tillräckligt stor hade inga skatter behövts. Det hade väl varit ett trevligare mål än att sakta men säkert urholka innehaven genom små men återkommande försäljningar.

Bloggaren Miljonär innan 30 skrev nyligen ett inlägg där han slängde ut en fråga om hur man i efterhand bör räkna fram vilken avkastning man haft på sin portfölj. Trivialt kan tyckas men det finns olika uppfattningar om hur det skall göras kan jag lova.

Samtidigt gav han ett enkelt scenario som han bad läsarna räkna på. Den första som kommenterade kom självsäkert och lite kaxigt fram till att avkastningen i scenariot var 5.15 % medans jag i min kommentar - lång som ett blogginlägg och kanske än mer kaxig- kom fram till 7.0 %.

Ganska stor skillnad tycker jag. Hoppas nu jag räknade rätt. Satt och räknade samtidigt som jag åt frukostgröten så det vet man aldrig. Att räkna fel kan hända den bäste.

Läs inlägget och kommentarer här.