2013-09-16
En gammal "ekonomsanning" är att det alltid är en bra affär att äga sitt boende. Själv litar jag inte ett dugg på dessa gamla sanningar utan gör hellre min egen analys. Dessutom har jag en förkärlek för att isolera olika effekter ifrån varandra vid jämförelser. Så hur isolera effekterna ifrån varandra vid en jämförelse mellan att hyra och äga ett boende.
En hyresrätt har enbart en månatlig kostnad. En bostadsrätt eller äganderätt har en månatlig kostnad plus en insats. Insatsen är en investering. Det som krånglar till det är att ett boende inte bara är en investering i form av siffror på internetbanken utan man har även nytta av investeringen genom att man kan bo där. Jag skall försöka bryta ut den rena investeringsdelen i att äga sitt boende. Rensat från förmåner som att man kan bo där. Det görs enklast genom att jämföra med en hyresrätt.
Jag skall försöka förklara hur jag tänker med ett exempel. Tänk dig att man har valet mellan en hyreslägenhet och en bostadsrätt som i övrigt är likvärdiga. Samma storlek, läge, standard med mera. Hyresrätten kostar 5 000 kr per månad medans bostadsrätten har en avgift på 3 200 kr per månad och en insats på en miljon kronor. I bostadsrätten måste man själv stå för det inre underhållet och det uppskattar vi till 300 kr i månaden. Lotta som står inför valet är en flitig sparare och har tillgångar på över en miljon.
Bolåneräntan är omkring 4 % vid tillfället och ränteavdraget får effekten att vi kan räkna på en ränta på 2.8 % istället.
Hyresrätten är enkel i sin konstruktion. 5 000 kr skall betalas varje månad och det är allt. Om valet faller på bostadsrätten tänker sig Lotta att hon skall ta ett banklån som är så stort att avgift + underhåll + ränta blir lika mycket som hyresrättens hyra. Hur mycket blir kvar till räntekostnader? Jo, 5 000(hyresrättens hyra) - 3 200(avgift bostadsrätt) - 300(underhåll) = 1 500. 1 500 kr är alltså kvar till räntekostnad. Per år blir det 1 500 * 12 = 18 000. Med en ränta på 2.8 procent kan man ta et lån på 18 000 / 0,028 = 642 857 kr. Drygt 600 tusen kan hon låna för att få motsvarande kostnader för hyresrätten som för bostadsrätten. Omkring 360 tusen får hon se som en ren investering.
Investeringen kommer med en kostnadsfri hävstång. Kostnadsfri pga av att vi får boendeförmånen för räntan. Om lägenheten i exemplet stiger 10 % blir det en ökning på 100 000 kr vilket är 27.7 % av 360 000 kr. Om hyresrätten väljs kan dessa 360 000 kr placeras på annat håll. På börsen i råvaror eller obligationer eller annat.
Nu har vi brutit ut investeringsdelen i bostadsrätten. Denna investering medför inga förmåner. Det har vi räknat bort med hjälp av banklånet. Investeringsdelen kan ses som en investering i ett bostadsvärdeindex med hävstång och den är rent spekulativ. Enda möjligheten till att spekulationen skall gå hem är att någon annan är beredd att betala mer för lägenheten i framtiden. Vad hävstången blir beror på alla parametrar vi stoppade in i beräkningarna. I det här fallet är hävstången en multiplikationsfaktor på omkring 2.7.
Det enda som nu skiljer bostadsrätten från hyresrätten är att bostadsrätten medför ett tvång om en investering. Om Lotta tror att denna investering, priset på bostadsrätten, efter hävstång kommer utvecklas bättre än någon alternativ placering hon kan göra med sina 360 000 kr bör hon välja bostadsrätten. Om hon tror att pengarna kan placeras bättre på annat håll bör hon välja hyresrätten.
Hur påverkar framtida inflation, räntenivå och hyresnivå beslutet? Dessa parametrar är svåra att förutsäga men påverkar faktiskt ofta båda lägenheterna åt samma håll. Hyran för hyresrätten kan stiga men det beror i så fall på inflation och stigande räntor. Hög inflation kan tyckas vara till bostadsrättens fördel men hög inflation kommer med hög ränta och höjd avgift till föreningen. Om man har en hög hävstång kan dock inflation ge bra utdelning. Min rekommendation är att inte lägga för stor vikt vid parametrar som man inte vet hur de utvecklas. Utgå istället från dagens nivåer och omvärdera istället beslutet med jämna mellanrum för att se om det fortfarande gäller. Om man har bättre sinne att se in i framtiden än marknaden i övrigt finns här dock stora pengar att tjäna.
Jag skall återkomma till hur min personliga situation ser ut i kommande inlägg.