En gammal "ekonomsanning" är att det alltid är en bra affär att äga sitt boende. Själv litar jag inte ett dugg på dessa gamla sanningar utan gör hellre min egen analys. Dessutom har jag en förkärlek för att isolera olika effekter ifrån varandra vid jämförelser. Så hur isolera effekterna ifrån varandra vid en jämförelse mellan att hyra och äga ett boende.
En hyresrätt har enbart en månatlig kostnad. En bostadsrätt eller äganderätt har en månatlig kostnad plus en insats. Insatsen är en investering. Det som krånglar till det är att ett boende inte bara är en investering i form av siffror på internetbanken utan man har även nytta av investeringen genom att man kan bo där. Jag skall försöka bryta ut den rena investeringsdelen i att äga sitt boende. Rensat från förmåner som att man kan bo där. Det görs enklast genom att jämföra med en hyresrätt.
Jag skall försöka förklara hur jag tänker med ett exempel. Tänk dig att man har valet mellan en hyreslägenhet och en bostadsrätt som i övrigt är likvärdiga. Samma storlek, läge, standard med mera. Hyresrätten kostar 5 000 kr per månad medans bostadsrätten har en avgift på 3 200 kr per månad och en insats på en miljon kronor. I bostadsrätten måste man själv stå för det inre underhållet och det uppskattar vi till 300 kr i månaden. Lotta som står inför valet är en flitig sparare och har tillgångar på över en miljon.
Bolåneräntan är omkring 4 % vid tillfället och ränteavdraget får effekten att vi kan räkna på en ränta på 2.8 % istället.
Hyresrätten är enkel i sin konstruktion. 5 000 kr skall betalas varje månad och det är allt. Om valet faller på bostadsrätten tänker sig Lotta att hon skall ta ett banklån som är så stort att avgift + underhåll + ränta blir lika mycket som hyresrättens hyra. Hur mycket blir kvar till räntekostnader? Jo, 5 000(hyresrättens hyra) - 3 200(avgift bostadsrätt) - 300(underhåll) = 1 500. 1 500 kr är alltså kvar till räntekostnad. Per år blir det 1 500 * 12 = 18 000. Med en ränta på 2.8 procent kan man ta et lån på 18 000 / 0,028 = 642 857 kr. Drygt 600 tusen kan hon låna för att få motsvarande kostnader för hyresrätten som för bostadsrätten. Omkring 360 tusen får hon se som en ren investering.
Investeringen kommer med en kostnadsfri hävstång. Kostnadsfri pga av att vi får boendeförmånen för räntan. Om lägenheten i exemplet stiger 10 % blir det en ökning på 100 000 kr vilket är 27.7 % av 360 000 kr. Om hyresrätten väljs kan dessa 360 000 kr placeras på annat håll. På börsen i råvaror eller obligationer eller annat.
Nu har vi brutit ut investeringsdelen i bostadsrätten. Denna investering medför inga förmåner. Det har vi räknat bort med hjälp av banklånet. Investeringsdelen kan ses som en investering i ett bostadsvärdeindex med hävstång och den är rent spekulativ. Enda möjligheten till att spekulationen skall gå hem är att någon annan är beredd att betala mer för lägenheten i framtiden. Vad hävstången blir beror på alla parametrar vi stoppade in i beräkningarna. I det här fallet är hävstången en multiplikationsfaktor på omkring 2.7.
Det enda som nu skiljer bostadsrätten från hyresrätten är att bostadsrätten medför ett tvång om en investering. Om Lotta tror att denna investering, priset på bostadsrätten, efter hävstång kommer utvecklas bättre än någon alternativ placering hon kan göra med sina 360 000 kr bör hon välja bostadsrätten. Om hon tror att pengarna kan placeras bättre på annat håll bör hon välja hyresrätten.
Hur påverkar framtida inflation, räntenivå och hyresnivå beslutet? Dessa parametrar är svåra att förutsäga men påverkar faktiskt ofta båda lägenheterna åt samma håll. Hyran för hyresrätten kan stiga men det beror i så fall på inflation och stigande räntor. Hög inflation kan tyckas vara till bostadsrättens fördel men hög inflation kommer med hög ränta och höjd avgift till föreningen. Om man har en hög hävstång kan dock inflation ge bra utdelning. Min rekommendation är att inte lägga för stor vikt vid parametrar som man inte vet hur de utvecklas. Utgå istället från dagens nivåer och omvärdera istället beslutet med jämna mellanrum för att se om det fortfarande gäller. Om man har bättre sinne att se in i framtiden än marknaden i övrigt finns här dock stora pengar att tjäna.
Jag skall återkomma till hur min personliga situation ser ut i kommande inlägg.
Det är alltid kul att leta upp inlägg om pengar på bloggar med en annan inriktning. Här är ett inlägg på Gentlemannaguiden som är mycket läsvärt. Håller med om i stort sett varje ord.
Ibland leker jag med tanken på att sluta spara. Vad skulle det på kort sikt innebära för min vardagsekonomi?
Kapitalet ligger i dagsläget på ca 1.58 miljoner kronor och den senaste tiden har jag sparat drygt 19 000 kr i månaden i snitt. Tänk nu att jag skulle börja spendera upp samma summa som jag tidigare sparat och dessutom bränna avkastningen på kapitalet.
Man kan skriva mycket om hur mycket avkastning man kan förvänta sig på en förmögenhet. Den diskussionen skall jag inte ta nu men det finns en tumregel som säger att om man årligen tar ut 4 % så kommer förmögenheten under lång tid bevaras med 90 % sannolikhet. Detta är då efter inflation. I praktiken kommer alltså värdet i kronor och ören öka år efter år men med bevarad köpkraft.
4 % av 1.58 miljoner är 63 200 och efter skatt på 30 % blir det 44 420 kr per år. Per månad blir det ca 3 687 kr.
Jag skulle alltså kunna öka mina utgifter med 19 000 + 3 687 = 22 686 kr per månad.
Det skulle kunna innebära en flytt till Turning torso(där hyrorna ligger på 15 - dryga 20 tusen per månad) för mig och min flickvän. En ny flashig bil, flådiga möbler och kläder + betydligt fler SPA weekends och krogkvällar. Allt detta och fortfarande behålla den dryga miljonen på banken.
Men nä, jag tror inte jag hade blivit gladare för det. Jag funderar mycket på vad mina kollegor som tjänar lika mycket gör av sina pengar. De lever inte alls det livet som jag beskriver ovan kan jag säga men jag tror inte de spara så himla mycket heller.
Jag har tidigare skrivit om fyra olika banktjänster som jag önskar mig men som inte erbjuds av Skandiabanken där jag har min portfölj i dagsläget. Nu tycker jag det är dags att knyta ihop säcken. Här följer min banktjänstönskelista:
- Ställa ut säljoptioner
Detta är något för den långsiktige värdeinvesteraren. Läs inlägget
- Att enkelt och courtagefritt kunna ge bort aktier.
Vinsten för banken är eventuellt nya kunder plus att courtagekostnad för försäljning när den dagen kommer. Läs inlägget
- Låna ut aktier till blankare
Också mycket intressant för alla långsiktiga värdeinvesterare.
Läs inlägget
- Möjlighet till robothandel
Som tekniskt intresserad skulle det vara väldigt kul att testa lite robothandel. Läs inlägget
De flesta av dessa finns redan hos konkurrenter men det har inte blivit att jag bytt mäklare för den saken ännu. Det finns ju fler parametrar att ta hänsyn till. Så som courtageavgifter till exempel. Jag har inget emot att vara kund hos flera aktörer men för punktera ovan skulle det ju kräva att jag flyttar hela portföljen. Att ha portföljer hos olika aktörer för olika aktier skulle bli för mycket till och med för mig.
Den här bloggen är inte bara ett bloggprojekt utan även ett programmeringsprojekt. Jag använder inte något av de befintliga bloggramverken så som Blogger eller Wordpress utan har byggt mitt eget från skratch. Det innebär att jag har full kontroll och kan bestämma själv hur allt ser ut och fungerar. Nackdelen är dock att det är en del jobb för varje funktion som behöver läggas till.
Mjölighet att kommentera ligger på att-göra-listan men eftersom bloggen inte direkt är Sveriges största har jag inte tänkt att behovet är så stort. En kommenteringsfunktion är ju inte till någon nytta om ingen kommenterar.
Men. De perioder jag skriver några inlägg i veckan letar sig bloggen upp till botten på topp-50-listan över privata bloggar inom 'Ekonomi, företagande och juridik' på bloggportalen . Jag har tittat på mina närmaste blogggrannar - som alltså har ungefär lika många besökare - och noterat att de får några kommentarer trots allt. Åtminstone någon enstaka per inlägg. Dock har de flesta av dessa bloggar betydligt lägre inläggsfrekvens så vet inte riktigt hur relevant jämförelsen är.
Det jag funderar på nu är om jag skall ta lite hjälp här och bädda in en kommentarsfunktion från exempelvis Disqus eller om jag skall skriva en egen. Att skriva en egen är i grunden inte så tidskrävande men om den skall vara sofistikerad, exempelvis erbjuda inloggning med Google-konto, Wordpress-konto, Open-id och alla populära inloggningstjänster blir det lite jobb trots allt. Dessutom krävs spamskydd, skydd mot försök att få in skadlig kod med mera. Nackdelen med Disqus och liknande är att då tappar jag ju den där fulla kontrollen som jag gärna vill ha.
Ni som brukar kommentera på andra bloggar, skicka gärna ett mail(det går ju inte att skriva kommentar :p) och önska vilka behov ni har. Räcker det att man kan ange sitt alias, en länk och en kommentar eller är det viktigt att man kan logga in med sitt konto från en annan tjänst? Vilken tjänst i så fall?
När jag berättar om att jag använder en 'köp och behåll'-strategi, med förtydligande att de aktier jag köper idag planerar jag att behålla till den dag jag dör, är det många som blir osäkra hur de skall agera. Det handlar nog troligtvis om att de tycker det verkar så galet - att en sak är säker - de kan inte säga vad de egentligen tycker. Det skulle bli ett alltför taskigt påhopp som innehöll alltför fula ord. Istället blir det ofta någon forma av -"aha, ehh, intressant" sen byter samtalet riktning.
På somliga forum är diskussionen mer rakt på och det självklara argumentet mot strategin är följande:
- Varför skall du spara och gneta om du aldrig skall använda pengarna.
- Eller, du kan dö vilken dag som helst då har du sparat och gnetat i onödan.
Min 'köp och behåll'-strategi är främst en investeringsstragi snarare än en privatekonomisk strategi men den ger ändå en del privatekonomiska bieffekter. Här är några av dem som jag gillar:
1. Välbefinnande
Man blir inte lycklig av att ha det bra. Man blir lycklig av att tro att man kommer få det bättre. Ge ett gatubarn i Rio beskedet att det snart kommer få en viss levnadsstandard och det kommer bli överlyckligt. Ge en Hollywood-fru samma besked om att hon snart kommer tvingas till samma levnadsstandard och hon kommer få en ångestattack. Säljer man inte kommer aktierna troligtvis bara bli mer och mer värda och ge mer och mer utdelning över tid och man kan därmed gradvis kosta på sig mer och mer.
2. Mer över i plånboken
Även om man inte säljer aktier får man ju utdelningar varje år. Min plan är att jag en dag skall använda utdelningarna i vardagsekonomin. Kursökningarna används som inflationsskydd och utdelningsökningar som 'löneförhöjning'.
Även om man detklart kommer ha en hel del oanvända medel den dagen man dör kommer det man tagit ut från sparandet med största sannolikhet vara betydligt mer än vad man satt in om man börjar spara relativt tidigt(innan 30).
3. Livförsäkring
Eftersom man kommer lämna ett rejält arv efter sig behöver man ingen livförsäkring med skydd för efterlevande man kan även skippa efterlevandeskyddet i tjänstepensionen. Allt detta ger mer pengar över till sparande. Det finns även en hel rad andra försäkringar man kan slippa om man har god finansiell ställning. Man skall bara försäkra sig mot katastrofer, inte mot förluster som man klarar själv om det kniper. Det tjänar man på i längden.
4. Undantaget bekräftar regeln
Skulle man vilja köpa en aktie som inte delar ut(kanske Berkshire Hathaway) eller om ett stort innehav slutar dela ut så kan man ju göra ett undantag och sälja några procent varje år och därmed simulera utdelningar.
Det finns en utveckling som kan krossa alla argument ovan och det är en ständigt sjunkande börs, årtionde efter årtionde nu framöver. Den som lever får se. Om den skulle sjunka fem till tio år framåt skull det dock bara vara bra för min del. Jag kommer vara nettoköpare ett bra tag till.
Så här ser min frukost oftast ut nu när hösten närmar sig.
Havregrynsgröt gjord på fiberberikade havregryn. Sen strör jag rikligt med pumpakärnor, oskalade sesamfrön och krossade linfrön på. Avslutningsvis ett hackat egenplockat äpple eller päron. Riktigt gott faktiskt.
Jag anser mig inte ha någon aktiehandlartalang utöver det vanliga. Inte heller orkar jag göra några djupare analyser. Jag försöker inte köpa i dalar och sälja vid toppar utan köper istället regelbundet. Men varför månadssparar jag då inte bara i en indexfond? Det hade besparat en massa tid och grubbel.
I mitt fall handlar det främst om tre anledningar:
1 - Även indexfonder har avgifter
De flesta indexfonder har trots allt en avgift på minst ca 0.3 procent per år. Om man får en realavkastning på 6 procent per år äter avgiften upp 5 procent av vinsten varje år. Med ränta på ränta blir det mycket pengar till slut. När jag köper aktier betalar jag ett courtage på ca 0.05 procent och detta bara en enda gång(jag har ju som eventuellt är bekant en köp-och-behåll-strategi) beräknat på inköpspriset. Hur mycket än aktien stiger betalar jag inte mer än dessa initiala 0.05 procent.
Men Avanza zero då tänker den påläste. Visst finns Avanza zero men då är man dels låst till en mäklare. Dels vet man inte om fonden finns kvar om 10 år och om den då fortfarande är avgiftsfri. Eftersom jag handlar i vanlig depå vill jag inte komma i ett läge där jag tvingas sälja och därmed få betala reavinstskatt.
2 - Intresse
Det är helt enkelt roligare att handla med och äga aktier. Sen jag köpte SCA A ser jag deras produkter var jag än vänder mig och varje gång gör det mig lite glad att se deras framgång. Årsredovisningar är trevlig läsning och det är även betydligt roligare att läsa i media om bolag som man är delägare i.
3 - Fonder delar inte ut
Vad jag vet finns ingen svensk indexfond med utdelning. Det må vara en känslomässig aspekt men om man har som mål att någon gång leva helt eller delvis på avkastning är det väldigt smidigt om ens innehav har utdelning. Då kan man leva på utdelningen med gott samvete och lita på att kursen på innehaven stiger åtminstone i takt med inflationen.
För att kunna bedriva näringsverksamhet, enskild firma, ett litet företag eller vad man nu vill kalla det är det främst tre grundläggande funktioner som behövs.
1. F-skatt eller FA-skatt
2. Post eller bankgirokonto för inbetalningar
3. Bokföring
Om man vill starta upp en liten verksamhet som man inte riktigt vet hur mycket pengar den kommer dra in och kanske bara skicka ut några få fakturor per år kan det kännas dyrt att fixa allt det här. Det handlar inte heller om någon engångskostnad utan det är avgifter som tuggar på år efter år även om firman ligger lite halvt vilande.
Men det går faktiskt att fixa allt ovan helt gratis och har man inte så många transaktioner blir det riktigt smidigt ändå.
1. F-skatt eller FA-skatt
Så länge man inte registrerar ett skyddat firmanamn så är det gratis att ansöka om F-skatt eller FA-skatt hos bolagsverket.
2. Post eller bankgirokonto för inbetalningar
Alla banker tar betalt varje år om man vill ha ett post eller bankgirokonto i sitt eget namn. Det ligger på ca 300 - 1000 kr per år om man har få inbetalningar. Men på många nichbanker exempelvis Hoist spar betalar man in till ett bankgironummer när man sätter in pengar på sitt kostnadsfria konto. Man har ett personligt OCR och så länge detta anges kommer pengarna in på ditt konto. Man kan alltså använda ett konto på Hoist spar och ange deras bankgironummer och ditt OCR på fakturorna och sen kommer pengarna trilla in på ditt konto när kunden betalar.
Att Hoist-kredit kommer stå som betalningsmottagare kommer ingen rynka på näsan för. Det är inte ovanligt att ett finans och kreditbolag står som betalningsmottagare på fakturor. Man kan inte se var pengarna kommer ifrån så det gäller att inte ha för många transaktioner. Men man ser ju summan och datum och för många är det alldeles tillräckligt för att lista ut vem som betalt.
3. Bokföring
Att Bokföra i ett kalkylblad på datorn är inte okej enligt god bokföringsed men att bokföra på papper går bra. Anledningen är att man inte skall kunna fiffla med siffrorna i efterhand. Om skatteverket begär in bokföringen och bläcket på pappret knappt torkat vet de att här är det något lurt. Men det är inte så himla mycket jobb att bokföra på papper om transaktionerna är få. Och man kan hålla en kopia i ett kalkylprogram i datorn för att få hjälp med summeringar och kontrollberäkningar.
Nu vet du hur man kan fixa enskilda firman helt utan kostnader eller i alla fall med mycket låga kostnader. Hepp.
Nu är snart hösten här och de senaste åren har intresset för att plocka frukt och nötter växt sig större. Det blir bara kallare och kallare, mörkare och mörkare men det finns även fördelar med hösten. Vackra färgsprudlande dagar och just skördetid av frukt och nötter. En och annan höstkuling är inte heller fel för oss kite-surfare.
Igår köpte jag en fruktplockare och en till den passande teleskopstång som kan justeras från 2.2 till 4 meters längd. Då hoppas jag kunna plocka på upp mot 6 meters höjd. Den gick på 678 kr och jag kan erkänna att det sved lite eftersom det är ännu en pryl som jag egentligen inte behöver.
Det finns billigare varianter men denna var den längsta jag hittade och skall jag ändå köpa en så vill jag ha en som är så lång som möjligt för att maximera nyttan med den.
Så vad skall jag plocka? Jag har ingen egen trädgård men på bakgården till det hyreshus jag bor i finns det gott om valnötsträd. Jag har även hittat en del valnötsträd på allmän mark i närområdet. Annars är det mest äpplen och päron som också finns i parker i närheten. Det blir nog även ett plock av äkta kastanj. Inte så väldigt gott enligt mig men ändå blir jag sugen på dem en gång per höst.
