Staten säljer alla sina aktier i Nordea. Som aktieägare har jag väl inget emot det direkt. Staten är inte alltid bästa ägaren. Det blir alltid tjänstemän som leker med andras pengar som tar platser i styrelsen och röstar på stämmor.
Men som svensk medborgare tycker jag det är synd. Förstår inte varför staten säljer av aktier. Jag tror staten liksom privatpersoner tjänar på att äga företag och jag har svårt att tro att pengarna kommer kunna placeras bättre. Själv är jag inte mycket för skulder men en stat är inte en privatperson. Det finns en poäng för en stat att ha en statsskuld genom att den därmed erbjuder en säker hamn för investerare som efterfrågar det. Staten i sin tur får billiga lån.
Statens avdelning för kapitalförvaltning eller vad man skall kalla det är en av få statliga verksamheter som bara håvar in stålar utan någon särskild motprestation. Om portföljen vore tillräckligt stor hade inga skatter behövts. Det hade väl varit ett trevligare mål än att sakta men säkert urholka innehaven genom små men återkommande försäljningar.
Bloggaren Miljonär innan 30 skrev nyligen ett inlägg där han slängde ut en fråga om hur man i efterhand bör räkna fram vilken avkastning man haft på sin portfölj. Trivialt kan tyckas men det finns olika uppfattningar om hur det skall göras kan jag lova.
Samtidigt gav han ett enkelt scenario som han bad läsarna räkna på. Den första som kommenterade kom självsäkert och lite kaxigt fram till att avkastningen i scenariot var 5.15 % medans jag i min kommentar - lång som ett blogginlägg och kanske än mer kaxig- kom fram till 7.0 %.
Ganska stor skillnad tycker jag. Hoppas nu jag räknade rätt. Satt och räknade samtidigt som jag åt frukostgröten så det vet man aldrig. Att räkna fel kan hända den bäste.
Ni som varit uppmärksamma har förstått att min sambo och jag bor i en hyresrätt. Det är ett aktivt val från vår sida och jag kollar då och då av marknaden för att undersöka om jag fortfarande tror att det är det bästa.
I förrgår skrev jag ett inlägg där jag presenterade en modell för att bryta ut den minsta gemensamma nämnaren ur två boendealternativ för att se vad som var kvar efter det. Jag skall nu göra samma övning med min egen situation som exempel.
Min sambo och jag innehar ett hyreskontrakt på en central tvårummare med en månadshyra på 4800 kr inkl. el och parkering. Vad skulle det innebära om vi köpte en likvärdig bostadsrätt?
Jag letade upp en likvärdig lägenhet på Hemnet - jag kommer inte länka till den eftersom jag inte vet när den försvinner. Avgiften inkl. el låg på 3153 kr per månad. Boendeparkering i området kostar 375 kr per månad och jag räknar på att 200 kr per månad kommer behövas för inre underhåll. Kostnaden blir då 3728 kr / månad. Det är 1072 kr lägre kostnad per månad jämfört med vår hyresrätt. Enligt SBAB kan jag idag få en rörlig ränta på 2.62 procent och efter avdrag och en liten rabatt blir det 1.8 procent. För att få motsvarande månadskostnad kan jag alltså låna upp (1272*12)/0.018 = 714 667 kr.
Utropspriset ligger på 1.65 miljoner kr och jag uppskattar att försäljningen landar på 1.7 miljoner kr. Det ger att den investering jag tvingas till om jag väljer bostadsrätten istället för hyresrätten landar på 985 333 kr och därmed blir hävstången ca 1.7 gånger.
Det är viktigt att förstå att förmånen att bo i lägenheten är bortskalad från den här investeringen. Investering skall ses som en investering i ett index som följer lägenhetens marknadsvärde * 1.7 utan andra förmåner.
Vad påverkar ett bostadsprisindex? Bostadspriser stiger naturligtvis med inflationen men utöver det måste efterfrågan i förhållande till tillgång stiga om värdet skall öka.
Alternativet för min del är att investera på börsen istället. Dessa investeringar stiger också med inflationen och utöver det blir det förhoppningsvis vinster i verksamheten som kommer ägarna till godo.
Vårt val faller på börsen och vi bor därmed kvar i hyresrätten. Naturligtvis bygger det här valet helt och hållet på att vi innehar hyreskontraktet. Hade vi inte haft det hade det varit en helt annan situation eftersom det i min hemort - utan köplats - i praktiken bara är möjligt att på rak arm få ett andrahandskontrakt med ockerhyra. Med andra ord kan man säga att vi väljer att utnyttja det faktum att vi har ett hyreskontraktet med rimlig hyra istället för att gå ut på öppna marknaden och bland andra dårar bjuda högst på en - av bostadsbrist - hett eftertraktad lägenhet.
Trots att jag inte är någon beundrare av prognoser funderar jag faktiskt på att skriva ett inlägg om vad jag tror om bostadspriserna framöver. Håll till godo.
En gammal "ekonomsanning" är att det alltid är en bra affär att äga sitt boende. Själv litar jag inte ett dugg på dessa gamla sanningar utan gör hellre min egen analys. Dessutom har jag en förkärlek för att isolera olika effekter ifrån varandra vid jämförelser. Så hur isolera effekterna ifrån varandra vid en jämförelse mellan att hyra och äga ett boende.
En hyresrätt har enbart en månatlig kostnad. En bostadsrätt eller äganderätt har en månatlig kostnad plus en insats. Insatsen är en investering. Det som krånglar till det är att ett boende inte bara är en investering i form av siffror på internetbanken utan man har även nytta av investeringen genom att man kan bo där. Jag skall försöka bryta ut den rena investeringsdelen i att äga sitt boende. Rensat från förmåner som att man kan bo där. Det görs enklast genom att jämföra med en hyresrätt.
Jag skall försöka förklara hur jag tänker med ett exempel. Tänk dig att man har valet mellan en hyreslägenhet och en bostadsrätt som i övrigt är likvärdiga. Samma storlek, läge, standard med mera. Hyresrätten kostar 5 000 kr per månad medans bostadsrätten har en avgift på 3 200 kr per månad och en insats på en miljon kronor. I bostadsrätten måste man själv stå för det inre underhållet och det uppskattar vi till 300 kr i månaden. Lotta som står inför valet är en flitig sparare och har tillgångar på över en miljon.
Bolåneräntan är omkring 4 % vid tillfället och ränteavdraget får effekten att vi kan räkna på en ränta på 2.8 % istället.
Hyresrätten är enkel i sin konstruktion. 5 000 kr skall betalas varje månad och det är allt. Om valet faller på bostadsrätten tänker sig Lotta att hon skall ta ett banklån som är så stort att avgift + underhåll + ränta blir lika mycket som hyresrättens hyra. Hur mycket blir kvar till räntekostnader? Jo, 5 000(hyresrättens hyra) - 3 200(avgift bostadsrätt) - 300(underhåll) = 1 500. 1 500 kr är alltså kvar till räntekostnad. Per år blir det 1 500 * 12 = 18 000. Med en ränta på 2.8 procent kan man ta et lån på 18 000 / 0,028 = 642 857 kr. Drygt 600 tusen kan hon låna för att få motsvarande kostnader för hyresrätten som för bostadsrätten. Omkring 360 tusen får hon se som en ren investering.
Investeringen kommer med en kostnadsfri hävstång. Kostnadsfri pga av att vi får boendeförmånen för räntan. Om lägenheten i exemplet stiger 10 % blir det en ökning på 100 000 kr vilket är 27.7 % av 360 000 kr. Om hyresrätten väljs kan dessa 360 000 kr placeras på annat håll. På börsen i råvaror eller obligationer eller annat.
Nu har vi brutit ut investeringsdelen i bostadsrätten. Denna investering medför inga förmåner. Det har vi räknat bort med hjälp av banklånet. Investeringsdelen kan ses som en investering i ett bostadsvärdeindex med hävstång och den är rent spekulativ. Enda möjligheten till att spekulationen skall gå hem är att någon annan är beredd att betala mer för lägenheten i framtiden. Vad hävstången blir beror på alla parametrar vi stoppade in i beräkningarna. I det här fallet är hävstången en multiplikationsfaktor på omkring 2.7.
Det enda som nu skiljer bostadsrätten från hyresrätten är att bostadsrätten medför ett tvång om en investering. Om Lotta tror att denna investering, priset på bostadsrätten, efter hävstång kommer utvecklas bättre än någon alternativ placering hon kan göra med sina 360 000 kr bör hon välja bostadsrätten. Om hon tror att pengarna kan placeras bättre på annat håll bör hon välja hyresrätten.
Hur påverkar framtida inflation, räntenivå och hyresnivå beslutet? Dessa parametrar är svåra att förutsäga men påverkar faktiskt ofta båda lägenheterna åt samma håll. Hyran för hyresrätten kan stiga men det beror i så fall på inflation och stigande räntor. Hög inflation kan tyckas vara till bostadsrättens fördel men hög inflation kommer med hög ränta och höjd avgift till föreningen. Om man har en hög hävstång kan dock inflation ge bra utdelning. Min rekommendation är att inte lägga för stor vikt vid parametrar som man inte vet hur de utvecklas. Utgå istället från dagens nivåer och omvärdera istället beslutet med jämna mellanrum för att se om det fortfarande gäller. Om man har bättre sinne att se in i framtiden än marknaden i övrigt finns här dock stora pengar att tjäna.
Jag skall återkomma till hur min personliga situation ser ut i kommande inlägg.
Det är alltid kul att leta upp inlägg om pengar på bloggar med en annan inriktning. Här är ett inlägg på Gentlemannaguiden som är mycket läsvärt. Håller med om i stort sett varje ord.
Ibland leker jag med tanken på att sluta spara. Vad skulle det på kort sikt innebära för min vardagsekonomi?
Kapitalet ligger i dagsläget på ca 1.58 miljoner kronor och den senaste tiden har jag sparat drygt 19 000 kr i månaden i snitt. Tänk nu att jag skulle börja spendera upp samma summa som jag tidigare sparat och dessutom bränna avkastningen på kapitalet.
Man kan skriva mycket om hur mycket avkastning man kan förvänta sig på en förmögenhet. Den diskussionen skall jag inte ta nu men det finns en tumregel som säger att om man årligen tar ut 4 % så kommer förmögenheten under lång tid bevaras med 90 % sannolikhet. Detta är då efter inflation. I praktiken kommer alltså värdet i kronor och ören öka år efter år men med bevarad köpkraft.
4 % av 1.58 miljoner är 63 200 och efter skatt på 30 % blir det 44 420 kr per år. Per månad blir det ca 3 687 kr.
Jag skulle alltså kunna öka mina utgifter med 19 000 + 3 687 = 22 686 kr per månad.
Det skulle kunna innebära en flytt till Turning torso(där hyrorna ligger på 15 - dryga 20 tusen per månad) för mig och min flickvän. En ny flashig bil, flådiga möbler och kläder + betydligt fler SPA weekends och krogkvällar. Allt detta och fortfarande behålla den dryga miljonen på banken.
Men nä, jag tror inte jag hade blivit gladare för det. Jag funderar mycket på vad mina kollegor som tjänar lika mycket gör av sina pengar. De lever inte alls det livet som jag beskriver ovan kan jag säga men jag tror inte de spara så himla mycket heller.
Jag har tidigare skrivit om fyra olika banktjänster som jag önskar mig men som inte erbjuds av Skandiabanken där jag har min portfölj i dagsläget. Nu tycker jag det är dags att knyta ihop säcken. Här följer min banktjänstönskelista:
- Ställa ut säljoptioner
Detta är något för den långsiktige värdeinvesteraren. Läs inlägget
- Att enkelt och courtagefritt kunna ge bort aktier.
Vinsten för banken är eventuellt nya kunder plus att courtagekostnad för försäljning när den dagen kommer. Läs inlägget
- Låna ut aktier till blankare
Också mycket intressant för alla långsiktiga värdeinvesterare.
Läs inlägget
- Möjlighet till robothandel
Som tekniskt intresserad skulle det vara väldigt kul att testa lite robothandel. Läs inlägget
De flesta av dessa finns redan hos konkurrenter men det har inte blivit att jag bytt mäklare för den saken ännu. Det finns ju fler parametrar att ta hänsyn till. Så som courtageavgifter till exempel. Jag har inget emot att vara kund hos flera aktörer men för punktera ovan skulle det ju kräva att jag flyttar hela portföljen. Att ha portföljer hos olika aktörer för olika aktier skulle bli för mycket till och med för mig.
Den här bloggen är inte bara ett bloggprojekt utan även ett programmeringsprojekt. Jag använder inte något av de befintliga bloggramverken så som Blogger eller Wordpress utan har byggt mitt eget från skratch. Det innebär att jag har full kontroll och kan bestämma själv hur allt ser ut och fungerar. Nackdelen är dock att det är en del jobb för varje funktion som behöver läggas till.
Mjölighet att kommentera ligger på att-göra-listan men eftersom bloggen inte direkt är Sveriges största har jag inte tänkt att behovet är så stort. En kommenteringsfunktion är ju inte till någon nytta om ingen kommenterar.
Men. De perioder jag skriver några inlägg i veckan letar sig bloggen upp till botten på topp-50-listan över privata bloggar inom 'Ekonomi, företagande och juridik' på bloggportalen . Jag har tittat på mina närmaste blogggrannar - som alltså har ungefär lika många besökare - och noterat att de får några kommentarer trots allt. Åtminstone någon enstaka per inlägg. Dock har de flesta av dessa bloggar betydligt lägre inläggsfrekvens så vet inte riktigt hur relevant jämförelsen är.
Det jag funderar på nu är om jag skall ta lite hjälp här och bädda in en kommentarsfunktion från exempelvis Disqus eller om jag skall skriva en egen. Att skriva en egen är i grunden inte så tidskrävande men om den skall vara sofistikerad, exempelvis erbjuda inloggning med Google-konto, Wordpress-konto, Open-id och alla populära inloggningstjänster blir det lite jobb trots allt. Dessutom krävs spamskydd, skydd mot försök att få in skadlig kod med mera. Nackdelen med Disqus och liknande är att då tappar jag ju den där fulla kontrollen som jag gärna vill ha.
Ni som brukar kommentera på andra bloggar, skicka gärna ett mail(det går ju inte att skriva kommentar :p) och önska vilka behov ni har. Räcker det att man kan ange sitt alias, en länk och en kommentar eller är det viktigt att man kan logga in med sitt konto från en annan tjänst? Vilken tjänst i så fall?
När jag berättar om att jag använder en 'köp och behåll'-strategi, med förtydligande att de aktier jag köper idag planerar jag att behålla till den dag jag dör, är det många som blir osäkra hur de skall agera. Det handlar nog troligtvis om att de tycker det verkar så galet - att en sak är säker - de kan inte säga vad de egentligen tycker. Det skulle bli ett alltför taskigt påhopp som innehöll alltför fula ord. Istället blir det ofta någon forma av -"aha, ehh, intressant" sen byter samtalet riktning.
På somliga forum är diskussionen mer rakt på och det självklara argumentet mot strategin är följande:
- Varför skall du spara och gneta om du aldrig skall använda pengarna.
- Eller, du kan dö vilken dag som helst då har du sparat och gnetat i onödan.
Min 'köp och behåll'-strategi är främst en investeringsstragi snarare än en privatekonomisk strategi men den ger ändå en del privatekonomiska bieffekter. Här är några av dem som jag gillar:
1. Välbefinnande
Man blir inte lycklig av att ha det bra. Man blir lycklig av att tro att man kommer få det bättre. Ge ett gatubarn i Rio beskedet att det snart kommer få en viss levnadsstandard och det kommer bli överlyckligt. Ge en Hollywood-fru samma besked om att hon snart kommer tvingas till samma levnadsstandard och hon kommer få en ångestattack. Säljer man inte kommer aktierna troligtvis bara bli mer och mer värda och ge mer och mer utdelning över tid och man kan därmed gradvis kosta på sig mer och mer.
2. Mer över i plånboken
Även om man inte säljer aktier får man ju utdelningar varje år. Min plan är att jag en dag skall använda utdelningarna i vardagsekonomin. Kursökningarna används som inflationsskydd och utdelningsökningar som 'löneförhöjning'.
Även om man detklart kommer ha en hel del oanvända medel den dagen man dör kommer det man tagit ut från sparandet med största sannolikhet vara betydligt mer än vad man satt in om man börjar spara relativt tidigt(innan 30).
3. Livförsäkring
Eftersom man kommer lämna ett rejält arv efter sig behöver man ingen livförsäkring med skydd för efterlevande man kan även skippa efterlevandeskyddet i tjänstepensionen. Allt detta ger mer pengar över till sparande. Det finns även en hel rad andra försäkringar man kan slippa om man har god finansiell ställning. Man skall bara försäkra sig mot katastrofer, inte mot förluster som man klarar själv om det kniper. Det tjänar man på i längden.
4. Undantaget bekräftar regeln
Skulle man vilja köpa en aktie som inte delar ut(kanske Berkshire Hathaway) eller om ett stort innehav slutar dela ut så kan man ju göra ett undantag och sälja några procent varje år och därmed simulera utdelningar.
Det finns en utveckling som kan krossa alla argument ovan och det är en ständigt sjunkande börs, årtionde efter årtionde nu framöver. Den som lever får se. Om den skulle sjunka fem till tio år framåt skull det dock bara vara bra för min del. Jag kommer vara nettoköpare ett bra tag till.
Så här ser min frukost oftast ut nu när hösten närmar sig.
Havregrynsgröt gjord på fiberberikade havregryn. Sen strör jag rikligt med pumpakärnor, oskalade sesamfrön och krossade linfrön på. Avslutningsvis ett hackat egenplockat äpple eller päron. Riktigt gott faktiskt.
