När jag berättar om att jag använder en 'köp och behåll'-strategi, med förtydligande att de aktier jag köper idag planerar jag att behålla till den dag jag dör, är det många som blir osäkra hur de skall agera. Det handlar nog troligtvis om att de tycker det verkar så galet - att en sak är säker - de kan inte säga vad de egentligen tycker. Det skulle bli ett alltför taskigt påhopp som innehöll alltför fula ord. Istället blir det ofta någon forma av -"aha, ehh, intressant" sen byter samtalet riktning.

På somliga forum är diskussionen mer rakt på och det självklara argumentet mot strategin är följande:
- Varför skall du spara och gneta om du aldrig skall använda pengarna.
- Eller, du kan dö vilken dag som helst då har du sparat och gnetat i onödan.

Min 'köp och behåll'-strategi är främst en investeringsstragi snarare än en privatekonomisk strategi men den ger ändå en del privatekonomiska bieffekter. Här är några av dem som jag gillar:

1. Välbefinnande
Man blir inte lycklig av att ha det bra. Man blir lycklig av att tro att man kommer få det bättre. Ge ett gatubarn i Rio beskedet att det snart kommer få en viss levnadsstandard och det kommer bli överlyckligt. Ge en Hollywood-fru samma besked om att hon snart kommer tvingas till samma levnadsstandard och hon kommer få en ångestattack. Säljer man inte kommer aktierna troligtvis bara bli mer och mer värda och ge mer och mer utdelning över tid och man kan därmed gradvis kosta på sig mer och mer.

2. Mer över i plånboken
Även om man inte säljer aktier får man ju utdelningar varje år. Min plan är att jag en dag skall använda utdelningarna i vardagsekonomin. Kursökningarna används som inflationsskydd och utdelningsökningar som 'löneförhöjning'.
Även om man detklart kommer ha en hel del oanvända medel den dagen man dör kommer det man tagit ut från sparandet med största sannolikhet vara betydligt mer än vad man satt in om man börjar spara relativt tidigt(innan 30).

3. Livförsäkring
Eftersom man kommer lämna ett rejält arv efter sig behöver man ingen livförsäkring med skydd för efterlevande man kan även skippa efterlevandeskyddet i tjänstepensionen. Allt detta ger mer pengar över till sparande. Det finns även en hel rad andra försäkringar man kan slippa om man har god finansiell ställning. Man skall bara försäkra sig mot katastrofer, inte mot förluster som man klarar själv om det kniper. Det tjänar man på i längden.

4. Undantaget bekräftar regeln
Skulle man vilja köpa en aktie som inte delar ut(kanske Berkshire Hathaway) eller om ett stort innehav slutar dela ut så kan man ju göra ett undantag och sälja några procent varje år och därmed simulera utdelningar.

Det finns en utveckling som kan krossa alla argument ovan och det är en ständigt sjunkande börs, årtionde efter årtionde nu framöver. Den som lever får se. Om den skulle sjunka fem till tio år framåt skull det dock bara vara bra för min del. Jag kommer vara nettoköpare ett bra tag till.

Så här ser min frukost oftast ut nu när hösten närmar sig.

Havregrynsgröt gjord på fiberberikade havregryn. Sen strör jag rikligt med pumpakärnor, oskalade sesamfrön och krossade linfrön på. Avslutningsvis ett hackat egenplockat äpple eller päron. Riktigt gott faktiskt.

Jag anser mig inte ha någon aktiehandlartalang utöver det vanliga. Inte heller orkar jag göra några djupare analyser. Jag försöker inte köpa i dalar och sälja vid toppar utan köper istället regelbundet. Men varför månadssparar jag då inte bara i en indexfond? Det hade besparat en massa tid och grubbel.

I mitt fall handlar det främst om tre anledningar:

1 - Även indexfonder har avgifter
De flesta indexfonder har trots allt en avgift på minst ca 0.3 procent per år. Om man får en realavkastning på 6 procent per år äter avgiften upp 5 procent av vinsten varje år. Med ränta på ränta blir det mycket pengar till slut. När jag köper aktier betalar jag ett courtage på ca 0.05 procent och detta bara en enda gång(jag har ju som eventuellt är bekant en köp-och-behåll-strategi) beräknat på inköpspriset. Hur mycket än aktien stiger betalar jag inte mer än dessa initiala 0.05 procent.

Men Avanza zero då tänker den påläste. Visst finns Avanza zero men då är man dels låst till en mäklare. Dels vet man inte om fonden finns kvar om 10 år och om den då fortfarande är avgiftsfri. Eftersom jag handlar i vanlig depå vill jag inte komma i ett läge där jag tvingas sälja och därmed få betala reavinstskatt.

2 - Intresse
Det är helt enkelt roligare att handla med och äga aktier. Sen jag köpte SCA A ser jag deras produkter var jag än vänder mig och varje gång gör det mig lite glad att se deras framgång. Årsredovisningar är trevlig läsning och det är även betydligt roligare att läsa i media om bolag som man är delägare i.

3 - Fonder delar inte ut
Vad jag vet finns ingen svensk indexfond med utdelning. Det må vara en känslomässig aspekt men om man har som mål att någon gång leva helt eller delvis på avkastning är det väldigt smidigt om ens innehav har utdelning. Då kan man leva på utdelningen med gott samvete och lita på att kursen på innehaven stiger åtminstone i takt med inflationen.

För att kunna bedriva näringsverksamhet, enskild firma, ett litet företag eller vad man nu vill kalla det är det främst tre grundläggande funktioner som behövs.

1. F-skatt eller FA-skatt
2. Post eller bankgirokonto för inbetalningar
3. Bokföring

Om man vill starta upp en liten verksamhet som man inte riktigt vet hur mycket pengar den kommer dra in och kanske bara skicka ut några få fakturor per år kan det kännas dyrt att fixa allt det här. Det handlar inte heller om någon engångskostnad utan det är avgifter som tuggar på år efter år även om firman ligger lite halvt vilande.

Men det går faktiskt att fixa allt ovan helt gratis och har man inte så många transaktioner blir det riktigt smidigt ändå.

1. F-skatt eller FA-skatt
Så länge man inte registrerar ett skyddat firmanamn så är det gratis att ansöka om F-skatt eller FA-skatt hos bolagsverket.

2. Post eller bankgirokonto för inbetalningar
Alla banker tar betalt varje år om man vill ha ett post eller bankgirokonto i sitt eget namn. Det ligger på ca 300 - 1000 kr per år om man har få inbetalningar. Men på många nichbanker exempelvis Hoist spar betalar man in till ett bankgironummer när man sätter in pengar på sitt kostnadsfria konto. Man har ett personligt OCR och så länge detta anges kommer pengarna in på ditt konto. Man kan alltså använda ett konto på Hoist spar och ange deras bankgironummer och ditt OCR på fakturorna och sen kommer pengarna trilla in på ditt konto när kunden betalar.

Att Hoist-kredit kommer stå som betalningsmottagare kommer ingen rynka på näsan för. Det är inte ovanligt att ett finans och kreditbolag står som betalningsmottagare på fakturor. Man kan inte se var pengarna kommer ifrån så det gäller att inte ha för många transaktioner. Men man ser ju summan och datum och för många är det alldeles tillräckligt för att lista ut vem som betalt.

3. Bokföring
Att Bokföra i ett kalkylblad på datorn är inte okej enligt god bokföringsed men att bokföra på papper går bra. Anledningen är att man inte skall kunna fiffla med siffrorna i efterhand. Om skatteverket begär in bokföringen och bläcket på pappret knappt torkat vet de att här är det något lurt. Men det är inte så himla mycket jobb att bokföra på papper om transaktionerna är få. Och man kan hålla en kopia i ett kalkylprogram i datorn för att få hjälp med summeringar och kontrollberäkningar.

Nu vet du hur man kan fixa enskilda firman helt utan kostnader eller i alla fall med mycket låga kostnader. Hepp.

Nu är snart hösten här och de senaste åren har intresset för att plocka frukt och nötter växt sig större. Det blir bara kallare och kallare, mörkare och mörkare men det finns även fördelar med hösten. Vackra färgsprudlande dagar och just skördetid av frukt och nötter. En och annan höstkuling är inte heller fel för oss kite-surfare.

Igår köpte jag en fruktplockare och en till den passande teleskopstång som kan justeras från 2.2 till 4 meters längd. Då hoppas jag kunna plocka på upp mot 6 meters höjd. Den gick på 678 kr och jag kan erkänna att det sved lite eftersom det är ännu en pryl som jag egentligen inte behöver.

Det finns billigare varianter men denna var den längsta jag hittade och skall jag ändå köpa en så vill jag ha en som är så lång som möjligt för att maximera nyttan med den.

Så vad skall jag plocka? Jag har ingen egen trädgård men på bakgården till det hyreshus jag bor i finns det gott om valnötsträd. Jag har även hittat en del valnötsträd på allmän mark i närområdet. Annars är det mest äpplen och päron som också finns i parker i närheten. Det blir nog även ett plock av äkta kastanj. Inte så väldigt gott enligt mig men ändå blir jag sugen på dem en gång per höst.

Nu när jag har en portfölj på drygt en och en halv miljon och aktiedelen utgör mindre än hälften av värdet är det frestande att köpa någon krydda för en mindre summa, kanske 10 tusen kr.

Kanske ta rygg på bloggaren Fritz the cat som enligt egen utsago gjort vinster på över 100% varje år de senaste åren. Eller kanske köpa en post i Northland Resources när det blåser som värst.

Men egentligen tycker jag inte det är någon bra idé och hittills har jag lyckats hålla mig ifrån frestelsen.

En investering blir inte bättre för att man investerar fem tusen istället för hundra tusen. Summan som satsat påverkar inte investeringens kvalité. Den som tror något annat ha inte fattat mycket. Om man inte vågar satsa rejält är man inte tillräckligt säker på sin sak och bör därför avstå. Antingen tror man på en investering eller så gör man det inte.

Att krydda portföljen är som att spela på lotto. "Om man skulle vinna är vinsten så stor och förlorar man är förlusten så liten". Men problemet är att begrepp som "liten" och "stor" hör inte hemma bland investeringsberäkningar. De är alldeles för luddiga. Om man istället räknat på lottot med riktiga siffror hade man insett att i längden så förlorar du alltid på att spela det. Och den beräkningen påverkas inte av huruvida du spelar för 100 kr eller 1 miljon kr.

Krydda i portföljen är för populistiska ekonomijournalister och sådana som inte vet vad de håller på med.

Den uppmärksamme har noterat att jag har lite guld i portföljen trots att jag tidigare sågat guld som investering.

Anledningen är att jag har ett par guldhalsband. Ett fick jag när jag föddes eller vid dop och ett fick jag på min 18-årsdag. Jag bär dem sällan nu mera och har egentligen ingen större nytta av dem men att sälja känns inte bra.

Bestämde mig för att väga dem och ta upp värdet i portföljen dels som en kul grej och dels för att automatiskt få något slags jämförelseindex. Eftersom guldet ingår i portföljen påverkar det ju också portföljen men det är marginellt för att det står för under 1 procent av totala värdet.

Jag brukar ha någon form av mål på kortare sikt som jag strävar efter och följer upp. Senast jag satte detta var i september 2012(http://sparatilltusen.appspot.com/?post=62).

Målet var att ha en och en halv miljon vid årsskiftet 2013/2014. I dagsläget ligger portföljvärdet på ca 1.57 miljoner och jag anser därmed att målet är uppnått i förtid. Visst finns en risk att det faller tillbaka men med min spartakt skall det rasa rejält för att inte lyckas hålla undan.

Vad det nya målet blir har jag inte riktigt bestämt. Skall fundera på det några veckor eller kanske månader.

Mitt tidigare mål(http://sparatilltusen.appspot.com/?post=14) att bli miljonär till årsskiftet 2011/2012 klarade jag också. Sedan dess har portföljvärdet ökat 545 863 kr(27 293 kr/mån). Av dessa är 8 118 kr/mån avkastning och sparande står för resterande 19 175 kr/mån. Totalavkastningen har under perioden varit 8.1 % efter skatt vilket jag inte tror jag klarar hålla på längre sikt.

Det är inga dåliga siffror och jag hade inte väntat mig en sådan utveckling för några år sedan. Visst har jag satsat på att hålla ner kostnader men jag tycker inte att jag snålat. Jag har trots allt bil, en aktiv fritid, åker på utlandsresor med mera.

Här är ett sevärt tal av Warren Buffett från 1999.



Redan när han testar micken visar han sin kvickhet och självdistans. Istället för det konventionella "Testing, one, two, one, two" kör han "Testing, one million, two millon". Sedan rullar det bara på. Han avråder starkt från lån, särskilt de med höga räntor. Man skall vara en av dem som tar ränta istället för en av dem som betalar ränta.

Han redogör även att man inte blir lyckligare av ett hus som är värt 20 gånger mer. Att man i längden kommer förlora pengar om man försöker köpa och sälja aktier med mera med mera.

Som jag tjatat om många gånger tidigare är det de fasta kostnaderna som är viktigast att hålla ner för att uppnå ett sparsamt leverne.

En kostnad som är att betrakta som fast är utgiften för mensskydd. Bindor och tamponger går åt i jämn takt och kronorna tickar. Men det finns alternativ.

Medans en binda eller tampong förbrukas på några timmar finns det andra mensskydd som håller i tio år. Produkten heter menskopp och säljs i olika webbshoppar. Den kostar lika mycket som några månaders förbrukning av konventionellt mensskydd men en och samma kopp håller som sagt upp mot tio år.

Läs mer på Wikipedia.

Den här bloggen är inte riktigt som andra bloggar. Jag kan inte bara kryssa i en ruta för att slå på en funktion.

Men nu skall det vara möjligt att skriva kommentarer. Det är fortfarande bara grundläggande funktioner men kommer eventuellt lägga till fler efter hand.

Hoppas det funkar hyfsat. Allt är skrivet från grunden utan hjälp från bibliotek eller liknande så det är inte omöjligt att det finns buggar. Rapportera i så fall gärna genom en kommentar på det här inlägget(om det funkar) eller via mail.

Här följer ett utdrag från Helge Heidvalls lundaminnen:
"Det kunde hända i mörka höstkvällar att man kom lös någon gång och följde med ut för att s1å ned valnötter. Vi samlades i någon enslig, tyst gränd där knappt en ensam gaslyktas bleka strålar trängde genom diset, men där valnötsträdens hundraåriga kronor över trädgårdens höga plank vällde ut över staden. Det gällde att se var klasarna sutto tätast med stora, härliga valnötter i gröna höljen. Vi bleve vilda när valnötterna mognade och med käppar som vi kastade upp i träden slog vi ned dem. Att klättra upp var naturligtvis ro1igast men för riskabelt. Om man ertappades blev man hälft ihjälslagen. Käpparna klippte som bumeranger i lövmassorna och blev det fullträff lyssnade vi ivrigt till det dova ljudet när nötterna slogo i gatan. Hörde vi någon, dunstade vi bort som skuggor i de gamla gårdarnas skumma portgångar och kyffen. När faran var över, signalerade vi med svaga locktoner till varandra och kröpo så småningom fram från våra ruskiga gömställen, en smula uppskrämda och darrande. I stormiga höstkvällar vräkte vinden ned väldiga lövmassor från valnötsträden och vi vadade mjukt omkring i prasslande lövhögar, där det var svårt att hitta de eftersökta nötterna. Bland vara fattiga nöjen, vad fanns inget som var ljuvligare än att käka dessa förbjudna valnötter en trist och disig kväll i en gammal ödslig gränd i Lund med konstigt namn som vi knappt begrep. Kanske var det i Kattesundsgatan, Grynmalaregranden eller Kiliansgatan.

Men Nemesis vakade här som alltid. De färska valnötterna färgade våra fingrar bruna. Den skarpa saften i det gröna höljet färgade, nötens hårda skalhalvor måste brytas sönder och färgade. Ja, till och med den underbart vita, friskt mandelljuva, krusiga kärnan i det tunna, fina skinnet färgade innan den slutligen blivit omsorgsfullt blottad. O, det vattnades i munnen under den ivrigit skalningsproceduren tills de första saftiga kärnorna försvunno mellan smackande läppar. Tänderna tuggade och malde härligt saftig mandelmassa. Det var en obeskrivlig njutning att äta färska valnötter. De gamla torra valnöttlerna som komma fram vid jultiden, med besk och vissen kärna, var ingenting för oss som smakat de färska. fullmogna nötterna, direkt fallna frän kunskapens ädlaste träd.

Sträng bestraffning
Dagen efter voro våra fingrar betsade mörkt valnötsbruna, ibland nästan svarta. Ja, somliga hade till och med den farliga färgen omkring munnen. De rika borgarna innanför trädgårdarnas höga plank vaktade emellertid sina valnötter som guldklimpar och gjorde allt för att spåra upp inkräktarna.i. De anmälde våra plundringståg till polis och skola. Räfsten var fruktansvärd. De misstänkta finge ställa upp med händerna framsträckta for att avsynas.

Nu gällde det att kunna trolla bort fingrarna. Hjärtat hoppade upp i halsen och i fullkomlig dödsångest försökte åtminstone jag att anropa Gud om hjälp. Var man i en sådan situation brunbetsad om fingrarna tjänade det ingenting till att komma med förklaringar. Brottet kunde endast sonas med blod. Läraren rasade sa att fradgan sprutade om munnen och hela hans blankbena flintskalle färgades blodröd av överkokande högtrycksilska. Han slog med vad han fick tag i, slog oss på öronen, händerna och benen tills någondera sprang i blod. Och Gud nåde den som inte kunde gråta och be om förlåtelse, han fick sjudubbelt stryk och så gick det vanligtvis för mig. Men ack, ibland hade man tur och klarade sig med Guds och bönens hjälp.
Det blev höst igen och stora brungröna bladknippen virvlade åter ned från valnötsträden. Lövmassorna fyllde luften med en stark och frän doft. Den kände vi igen. De gamla krokiga grenarna buro åter vackra klyngor av nötter i gulgröna höljen, stora som ägg. Valnötstiden var inne. Plågan var glömd och vi upplevde återigen vårt stora, oförglömliga äventyr."

Numera är det inte riktigt lika nervkittlande att plocka valnötter. I trädgården till hyreshuset jag bor plockar jag med fastighetsägarens tillstånd och jag har även plockat en del från träd i allmänna parker vilket ingen bryr sig om det minsta. Men en sak är samma då som nu. De svärtade fingrarna. Verkar vara helt omöjligt att få bort. Det sitter för djupt.

Då var det dags för det utlovade inlägget med en prognos om framtidens bostadspriser. Ju mer jag har funderat på det här ju mer inser jag hur dumt det är att försöka göra en förutsägelse. Bostadspriserna beror på en rad parametrar som i sin tur beror på varandra och även mycket väl kan bero på bostadspriserna :/ Parametrarna i sig är minst lika svåra att förutsäga. Jag skall försöka lista de fenomen som påverkar och skriva en kommentar om varje. För att begränsa mig har jag satt ett tak på 7 punkter.

1. Räntan
Självklart styrs bostadspriserna mycket av ränteläget. Om man tidigare mest handlat på ICA, H&M och kanske någon bil eller möbel är det svårt att greppa summor i miljonklassen. Däremot kan de flesta relatera till den månadskostnad som ett visst lån ger. Med dagens relativt låga räntor är det skrämmande hur stort lån man kan ta till en förhållandevis ringa månadskostnad. Det handlar om summor som skulle ta en halv evighet att spara ihop för den person som tar lånet.

Att säga att dagens räntor är låga är helt accepterat. Att säga att dagens realränta är låg är också allmänt accepterat. Därav kan man dra slutsatsen att den allmäna uppfattningen är att realräntorna på sikt kommer stiga. Själv är jag inte lika säker på det. Många har räntorna från 80 och 90 talen i minne och relaterar till dessa. Men man skall vara medveten om att riksbanken inte hade något inflationsmål under den tiden. Det var andra mål som gällde och sen fick inflationen bli vad den blev.

Enligt mig är det mycket svårt att förutsäga realräntan men om jag ändå måste tror jag att den kommer ligga ungefär som nu och kanske stiga något men inte mycket.

2. Lönenivå
Produktivitetsökningar har inneburit att lönenivån stigit även om inflationen räknas bort. Detta är något jag tror kommer fortsätta på kort och medellång sikt. Produktiviteten fortsätter att öka. Men på lång sikt tror jag att det kommer kompenseras av att vi kommer arbeta allt mindre. Det talar för att bostadspriserna kommer kunna fortsätta stiga.

3. Kostnad för att leva
Även om reallönerna har stigit har även bostadspriserna stigit i förhållande till lönerna under många år. Det här tror jag beror på att priset på mycket annat har sjunkit. Man behöver exempelvis inte gå så långt tillbaka i tiden för att en del teknikinköp och resor mycket väl kunde kosta flera månadslöner. Går vi ännu lite till gäller det även skor/kläder och andra mer vardagliga inköp. Vi har alltså kunnat lägga mer och mer på boende men ändå haft kvar pengar till en hyfsad levnadsstandard ändå. Detta är en utveckling som kommer fortsätta även om den dock kommer plana ut. Det talar för att boendekostnaden kan stiga i förhållande till lönen.

4. Energipriser
De flesta tror väl att energipriserna kommer stiga rejält framöver. Dock inte jag. Teknikutvecklingen kommer se till att energipriserna hålls i schack. Det är jag övertygad om. Däremot tror jag inte de kommer sjunka nämnvärt. Det är nämligen så att ju billigare energin är ju mer användningsområden blir möjliga. Efterfrågan kommer helt enkelt stiga i takt med utbudet. Det här påverkar i högsta grad bostadspriserna eftersom uppvärmning och hushållsel ingår i boendekalkylen.

5. Fastighetsskatten
Fastighetsskatt är en av statens favoritskatter. Den trillar in fint oavsett konjuktur. Därför tror jag inte på någon mer sänkning av fastighetsskatten snarare en höjning. Det skulle dämpa bostadspriserna.

6. Inkomstskatten
Även inkomstskatterna är viktiga för bostadsprisernas utveckling. Där har vi sett sänkningar de senaste åren men det lär inte bli så mycket till. Kanske snarare höjningar är att vänta på det området. Särskilt om det blir maktskifte i riksdagen.

7. Nyproduktion
Vad det kostar att bygga nytt påverkar inte bostadspriserna så himla mycket. Däremot påverkar byggtakten priserna. Tror inte vi kommer se någon byggboom framöver. Något som skulle kunna få fart på byggande vore om det helt plötsligt blev inne att bosätta sig ödsligt långt bort från storstadsregionerna. Då finns det helt plötsligt en massa billig mark att bygga på. Det kan tyckas vara en galen tanke. Men tänk då på att man behöver inte gå så många år bakåt i tiden för att hitta fenomen som ses som helt galna idag. Exempelvis var de mest vindpinade husen(närmast vattnet och med bäst utsikt) i kustsamhällen inte särskilt populära på 70-talet. Nu är det precis tvärt om.

Så där ja. Vissa punkter pekar på fortsatt stigande priser andra på avtagande. Allt som allt sammanvägt tror jag på en stabil utveckling som sakta med säkert strävar uppåt någon procent per år inflationskompenserat. Tror inte på någon krasch och inte heller på något rally. Skulle jag tvingas välja skulle jag hellre investera i ett börsindex än ett bostadsprisindex.

Jag har envist hållit fast vid min vanliga depå fram till nu. Det beror på lite olika mer eller mindre bra anledningar. Eftersom jag har en köp-och-aldrig sälj-strategi får jag ingen reavinstskatt med vanlig depå. Sen är jag långsiktig och alltid lite rädd att villkoren skall ändras när nya regler införs. Vidare baseras skatten i investeringssparkontot på räntan och den kan stiga framöver.

Men med innehav som delar ut betalar man i dagsläget ofta mer skatt på utdelningarna i vanlig depå än vad skatten blir med ISK. Därför kommer jag framöver göra inköp som väntas ge tillräcklig utdelning i en ISK på Skandiabanken. Jag kommer följa upp varje år och visar det sig att skatten i ISK:n blir högre för ett innehav än för ett motsvarande innehav i vanlig depå kommer jag sälja och köpa tillbaka.

Eventuellt kommer jag även sälja av några innehav  i vanliga depån, några med förlust och andra med vinst så att reavinsten blir totalt noll och köpa tillbaka dessa i ISK. Men det får bli en lite senare fråga. Först skall jag fundera på vad jag skall köpa härnäst.

Det är ju nämligen oktober månad och investeringsperiod för mig. Jag skulle vilja komma in i företag som Lundbergs, H&M, Castellum, Swedbank Axfood eller Handelsbanken. Vissa av dessa finner jag dyra och andra mer rimligt värderade men har ändå svårt att bestämma mig. Återkommer med vad det blir.

Staten säljer alla sina aktier i Nordea. Som aktieägare har jag väl inget emot det direkt. Staten är inte alltid bästa ägaren. Det blir alltid tjänstemän som leker med andras pengar som tar platser i styrelsen och röstar på stämmor.

Men som svensk medborgare tycker jag det är synd. Förstår inte varför staten säljer av aktier. Jag tror staten liksom privatpersoner tjänar på att äga företag och jag har svårt att tro att pengarna kommer kunna placeras bättre. Själv är jag inte mycket för skulder men en stat är inte en privatperson. Det finns en poäng för en stat att ha en statsskuld genom att den därmed erbjuder en säker hamn för investerare som efterfrågar det. Staten i sin tur får billiga lån.

Statens avdelning för kapitalförvaltning eller vad man skall kalla det är en av få statliga verksamheter som bara håvar in stålar utan någon särskild motprestation. Om portföljen vore tillräckligt stor hade inga skatter behövts. Det hade väl varit ett trevligare mål än att sakta men säkert urholka innehaven genom små men återkommande försäljningar.

Bloggaren Miljonär innan 30 skrev nyligen ett inlägg där han slängde ut en fråga om hur man i efterhand bör räkna fram vilken avkastning man haft på sin portfölj. Trivialt kan tyckas men det finns olika uppfattningar om hur det skall göras kan jag lova.

Samtidigt gav han ett enkelt scenario som han bad läsarna räkna på. Den första som kommenterade kom självsäkert och lite kaxigt fram till att avkastningen i scenariot var 5.15 % medans jag i min kommentar - lång som ett blogginlägg och kanske än mer kaxig- kom fram till 7.0 %.

Ganska stor skillnad tycker jag. Hoppas nu jag räknade rätt. Satt och räknade samtidigt som jag åt frukostgröten så det vet man aldrig. Att räkna fel kan hända den bäste.

Läs inlägget och kommentarer här.

Ni som varit uppmärksamma har förstått att min sambo och jag bor i en hyresrätt. Det är ett aktivt val från vår sida och jag kollar då och då av marknaden för att undersöka om jag fortfarande tror att det är det bästa.

I förrgår skrev jag ett inlägg där jag presenterade en modell för att bryta ut den minsta gemensamma nämnaren ur två boendealternativ för att se vad som var kvar efter det. Jag skall nu göra samma övning med min egen situation som exempel.

Min sambo och jag innehar ett hyreskontrakt på en central tvårummare med en månadshyra på 4800 kr inkl. el och parkering. Vad skulle det innebära om vi köpte en likvärdig bostadsrätt?

Jag letade upp en likvärdig lägenhet på Hemnet - jag kommer inte länka till den eftersom jag inte vet när den försvinner. Avgiften inkl. el låg på 3153 kr per månad. Boendeparkering i området kostar 375 kr per månad och jag räknar på att 200 kr per månad kommer behövas för inre underhåll. Kostnaden blir då 3728 kr / månad. Det är 1072 kr lägre kostnad per månad jämfört med vår hyresrätt. Enligt SBAB kan jag idag få en rörlig ränta på 2.62 procent och efter avdrag och en liten rabatt blir det 1.8 procent. För att få motsvarande månadskostnad kan jag alltså låna upp (1272*12)/0.018 = 714 667 kr.

Utropspriset ligger på 1.65 miljoner kr och jag uppskattar att försäljningen landar på 1.7 miljoner kr. Det ger att den investering jag tvingas till om jag väljer bostadsrätten istället för hyresrätten landar på 985 333 kr och därmed blir hävstången ca 1.7 gånger.

Det är viktigt att förstå att förmånen att bo i lägenheten är bortskalad från den här investeringen. Investering skall ses som en investering i ett index som följer lägenhetens marknadsvärde * 1.7 utan andra förmåner.

Vad påverkar ett bostadsprisindex? Bostadspriser stiger naturligtvis med inflationen men utöver det måste efterfrågan i förhållande till tillgång stiga om värdet skall öka.

Alternativet för min del är att investera på börsen istället. Dessa investeringar stiger också med inflationen och utöver det blir det förhoppningsvis vinster i verksamheten som kommer ägarna till godo.

Vårt val faller på börsen och vi bor därmed kvar i hyresrätten. Naturligtvis bygger det här valet helt och hållet på att vi innehar hyreskontraktet. Hade vi inte haft det hade det varit en helt annan situation eftersom det i min hemort - utan köplats - i praktiken bara är möjligt att på rak arm få ett andrahandskontrakt med ockerhyra. Med andra ord kan man säga att vi väljer att utnyttja det faktum att vi har ett hyreskontraktet med rimlig hyra istället för att gå ut på öppna marknaden och bland andra dårar bjuda högst på en - av bostadsbrist - hett eftertraktad lägenhet.

Trots att jag inte är någon beundrare av prognoser funderar jag faktiskt på att skriva ett inlägg om vad jag tror om bostadspriserna framöver. Håll till godo.

En gammal "ekonomsanning" är att det alltid är en bra affär att äga sitt boende. Själv litar jag inte ett dugg på dessa gamla sanningar utan gör hellre min egen analys. Dessutom har jag en förkärlek för att isolera olika effekter ifrån varandra vid jämförelser. Så hur isolera effekterna ifrån varandra vid en jämförelse mellan att hyra och äga ett boende.

En hyresrätt har enbart en månatlig kostnad. En bostadsrätt eller äganderätt har en månatlig kostnad plus en insats. Insatsen är en investering. Det som krånglar till det är att ett boende inte bara är en investering i form av siffror på internetbanken utan man har även nytta av investeringen genom att man kan bo där. Jag skall försöka bryta ut den rena investeringsdelen i att äga sitt boende. Rensat från förmåner som att man kan bo där. Det görs enklast genom att jämföra med en hyresrätt.

Jag skall försöka förklara hur jag tänker med ett exempel. Tänk dig att man har valet mellan en hyreslägenhet och en bostadsrätt som i övrigt är likvärdiga. Samma storlek, läge, standard med mera. Hyresrätten kostar 5 000 kr per månad medans bostadsrätten har en avgift på 3 200 kr per månad och en insats på en miljon kronor. I bostadsrätten måste man själv stå för det inre underhållet och det uppskattar vi till 300 kr i månaden. Lotta som står inför valet är en flitig sparare och har tillgångar på över en miljon.

Bolåneräntan är omkring 4 % vid tillfället och ränteavdraget får effekten att vi kan räkna på en ränta på 2.8 % istället.

Hyresrätten är enkel i sin konstruktion. 5 000 kr skall betalas varje månad och det är allt. Om valet faller på bostadsrätten tänker sig Lotta att hon skall ta ett banklån som är så stort att avgift + underhåll + ränta blir lika mycket som hyresrättens hyra. Hur mycket blir kvar till räntekostnader? Jo, 5 000(hyresrättens hyra) - 3 200(avgift bostadsrätt) - 300(underhåll) = 1 500. 1 500 kr är alltså kvar till räntekostnad. Per år blir det 1 500 * 12 = 18 000. Med en ränta på 2.8 procent kan man ta et lån på 18 000 / 0,028 = 642 857 kr. Drygt 600 tusen kan hon låna för att få motsvarande kostnader för hyresrätten som för bostadsrätten. Omkring 360 tusen får hon se som en ren investering.

Investeringen kommer med en kostnadsfri hävstång. Kostnadsfri pga av att vi får boendeförmånen för räntan. Om lägenheten i exemplet stiger 10 % blir det en ökning på 100 000 kr vilket är 27.7 % av 360 000 kr. Om hyresrätten väljs kan dessa 360 000 kr placeras på annat håll. På börsen i råvaror eller obligationer eller annat.

Nu har vi brutit ut investeringsdelen i bostadsrätten. Denna investering medför inga förmåner. Det har vi räknat bort med hjälp av banklånet. Investeringsdelen kan ses som en investering i ett bostadsvärdeindex med hävstång och den är rent spekulativ. Enda möjligheten till att spekulationen skall gå hem är att någon annan är beredd att betala mer för lägenheten i framtiden. Vad hävstången blir beror på alla parametrar vi stoppade in i beräkningarna. I det här fallet är hävstången en multiplikationsfaktor på omkring 2.7.

Det enda som nu skiljer bostadsrätten från hyresrätten är att bostadsrätten medför ett tvång om en investering. Om Lotta tror att denna investering, priset på bostadsrätten, efter hävstång kommer utvecklas bättre än någon alternativ placering hon kan göra med sina 360 000 kr bör hon välja bostadsrätten. Om hon tror att pengarna kan placeras bättre på annat håll bör hon välja hyresrätten.

Hur påverkar framtida inflation, räntenivå och hyresnivå beslutet? Dessa parametrar är svåra att förutsäga men påverkar faktiskt ofta båda lägenheterna åt samma håll. Hyran för hyresrätten kan stiga men det beror i så fall på inflation och stigande räntor. Hög inflation kan tyckas vara till bostadsrättens fördel men hög inflation kommer med hög ränta och höjd avgift till föreningen. Om man har en hög hävstång kan dock inflation ge bra utdelning. Min rekommendation är att inte lägga för stor vikt vid parametrar som man inte vet hur de utvecklas. Utgå istället från dagens nivåer och omvärdera istället beslutet med jämna mellanrum för att se om det fortfarande gäller. Om man har bättre sinne att se in i framtiden än marknaden i övrigt finns här dock stora pengar att tjäna.

Jag skall återkomma till hur min personliga situation ser ut i kommande inlägg.

Det är alltid kul att leta upp inlägg om pengar på bloggar med en annan inriktning. Här är ett inlägg på Gentlemannaguiden som är mycket läsvärt. Håller med om i stort sett varje ord.

Ibland leker jag med tanken på att sluta spara. Vad skulle det på kort sikt innebära för min vardagsekonomi?

Kapitalet ligger i dagsläget på ca 1.58 miljoner kronor och den senaste tiden har jag sparat drygt 19 000 kr i månaden i snitt. Tänk nu att jag skulle börja spendera upp samma summa som jag tidigare sparat och dessutom bränna avkastningen på kapitalet.

Man kan skriva mycket om hur mycket avkastning man kan förvänta sig på en förmögenhet. Den diskussionen skall jag inte ta nu men det finns en tumregel som säger att om man årligen tar ut 4 % så kommer förmögenheten under lång tid bevaras med 90 % sannolikhet. Detta är då efter inflation. I praktiken kommer alltså värdet i kronor och ören öka år efter år men med bevarad köpkraft.

4 % av 1.58 miljoner är 63 200 och efter skatt på 30 % blir det 44 420 kr per år. Per månad blir det ca 3 687 kr.

Jag skulle alltså kunna öka mina utgifter med 19 000 + 3 687 = 22 686 kr per månad.

Det skulle kunna innebära en flytt till Turning torso(där hyrorna ligger på 15 - dryga 20 tusen per månad) för mig och min flickvän. En ny flashig bil, flådiga möbler och kläder + betydligt fler SPA weekends och krogkvällar. Allt detta och fortfarande behålla den dryga miljonen på banken.

Men nä, jag tror inte jag hade blivit gladare för det. Jag funderar mycket på vad mina kollegor som tjänar lika mycket gör av sina pengar. De lever inte alls det livet som jag beskriver ovan kan jag säga men jag tror inte de spara så himla mycket heller.