Då var det dags för det utlovade inlägget med en prognos om framtidens bostadspriser. Ju mer jag har funderat på det här ju mer inser jag hur dumt det är att försöka göra en förutsägelse. Bostadspriserna beror på en rad parametrar som i sin tur beror på varandra och även mycket väl kan bero på bostadspriserna :/ Parametrarna i sig är minst lika svåra att förutsäga. Jag skall försöka lista de fenomen som påverkar och skriva en kommentar om varje. För att begränsa mig har jag satt ett tak på 7 punkter.

1. Räntan
Självklart styrs bostadspriserna mycket av ränteläget. Om man tidigare mest handlat på ICA, H&M och kanske någon bil eller möbel är det svårt att greppa summor i miljonklassen. Däremot kan de flesta relatera till den månadskostnad som ett visst lån ger. Med dagens relativt låga räntor är det skrämmande hur stort lån man kan ta till en förhållandevis ringa månadskostnad. Det handlar om summor som skulle ta en halv evighet att spara ihop för den person som tar lånet.

Att säga att dagens räntor är låga är helt accepterat. Att säga att dagens realränta är låg är också allmänt accepterat. Därav kan man dra slutsatsen att den allmäna uppfattningen är att realräntorna på sikt kommer stiga. Själv är jag inte lika säker på det. Många har räntorna från 80 och 90 talen i minne och relaterar till dessa. Men man skall vara medveten om att riksbanken inte hade något inflationsmål under den tiden. Det var andra mål som gällde och sen fick inflationen bli vad den blev.

Enligt mig är det mycket svårt att förutsäga realräntan men om jag ändå måste tror jag att den kommer ligga ungefär som nu och kanske stiga något men inte mycket.

2. Lönenivå
Produktivitetsökningar har inneburit att lönenivån stigit även om inflationen räknas bort. Detta är något jag tror kommer fortsätta på kort och medellång sikt. Produktiviteten fortsätter att öka. Men på lång sikt tror jag att det kommer kompenseras av att vi kommer arbeta allt mindre. Det talar för att bostadspriserna kommer kunna fortsätta stiga.

3. Kostnad för att leva
Även om reallönerna har stigit har även bostadspriserna stigit i förhållande till lönerna under många år. Det här tror jag beror på att priset på mycket annat har sjunkit. Man behöver exempelvis inte gå så långt tillbaka i tiden för att en del teknikinköp och resor mycket väl kunde kosta flera månadslöner. Går vi ännu lite till gäller det även skor/kläder och andra mer vardagliga inköp. Vi har alltså kunnat lägga mer och mer på boende men ändå haft kvar pengar till en hyfsad levnadsstandard ändå. Detta är en utveckling som kommer fortsätta även om den dock kommer plana ut. Det talar för att boendekostnaden kan stiga i förhållande till lönen.

4. Energipriser
De flesta tror väl att energipriserna kommer stiga rejält framöver. Dock inte jag. Teknikutvecklingen kommer se till att energipriserna hålls i schack. Det är jag övertygad om. Däremot tror jag inte de kommer sjunka nämnvärt. Det är nämligen så att ju billigare energin är ju mer användningsområden blir möjliga. Efterfrågan kommer helt enkelt stiga i takt med utbudet. Det här påverkar i högsta grad bostadspriserna eftersom uppvärmning och hushållsel ingår i boendekalkylen.

5. Fastighetsskatten
Fastighetsskatt är en av statens favoritskatter. Den trillar in fint oavsett konjuktur. Därför tror jag inte på någon mer sänkning av fastighetsskatten snarare en höjning. Det skulle dämpa bostadspriserna.

6. Inkomstskatten
Även inkomstskatterna är viktiga för bostadsprisernas utveckling. Där har vi sett sänkningar de senaste åren men det lär inte bli så mycket till. Kanske snarare höjningar är att vänta på det området. Särskilt om det blir maktskifte i riksdagen.

7. Nyproduktion
Vad det kostar att bygga nytt påverkar inte bostadspriserna så himla mycket. Däremot påverkar byggtakten priserna. Tror inte vi kommer se någon byggboom framöver. Något som skulle kunna få fart på byggande vore om det helt plötsligt blev inne att bosätta sig ödsligt långt bort från storstadsregionerna. Då finns det helt plötsligt en massa billig mark att bygga på. Det kan tyckas vara en galen tanke. Men tänk då på att man behöver inte gå så många år bakåt i tiden för att hitta fenomen som ses som helt galna idag. Exempelvis var de mest vindpinade husen(närmast vattnet och med bäst utsikt) i kustsamhällen inte särskilt populära på 70-talet. Nu är det precis tvärt om.

Så där ja. Vissa punkter pekar på fortsatt stigande priser andra på avtagande. Allt som allt sammanvägt tror jag på en stabil utveckling som sakta med säkert strävar uppåt någon procent per år inflationskompenserat. Tror inte på någon krasch och inte heller på något rally. Skulle jag tvingas välja skulle jag hellre investera i ett börsindex än ett bostadsprisindex.

Jag har envist hållit fast vid min vanliga depå fram till nu. Det beror på lite olika mer eller mindre bra anledningar. Eftersom jag har en köp-och-aldrig sälj-strategi får jag ingen reavinstskatt med vanlig depå. Sen är jag långsiktig och alltid lite rädd att villkoren skall ändras när nya regler införs. Vidare baseras skatten i investeringssparkontot på räntan och den kan stiga framöver.

Men med innehav som delar ut betalar man i dagsläget ofta mer skatt på utdelningarna i vanlig depå än vad skatten blir med ISK. Därför kommer jag framöver göra inköp som väntas ge tillräcklig utdelning i en ISK på Skandiabanken. Jag kommer följa upp varje år och visar det sig att skatten i ISK:n blir högre för ett innehav än för ett motsvarande innehav i vanlig depå kommer jag sälja och köpa tillbaka.

Eventuellt kommer jag även sälja av några innehav  i vanliga depån, några med förlust och andra med vinst så att reavinsten blir totalt noll och köpa tillbaka dessa i ISK. Men det får bli en lite senare fråga. Först skall jag fundera på vad jag skall köpa härnäst.

Det är ju nämligen oktober månad och investeringsperiod för mig. Jag skulle vilja komma in i företag som Lundbergs, H&M, Castellum, Swedbank Axfood eller Handelsbanken. Vissa av dessa finner jag dyra och andra mer rimligt värderade men har ändå svårt att bestämma mig. Återkommer med vad det blir.

Staten säljer alla sina aktier i Nordea. Som aktieägare har jag väl inget emot det direkt. Staten är inte alltid bästa ägaren. Det blir alltid tjänstemän som leker med andras pengar som tar platser i styrelsen och röstar på stämmor.

Men som svensk medborgare tycker jag det är synd. Förstår inte varför staten säljer av aktier. Jag tror staten liksom privatpersoner tjänar på att äga företag och jag har svårt att tro att pengarna kommer kunna placeras bättre. Själv är jag inte mycket för skulder men en stat är inte en privatperson. Det finns en poäng för en stat att ha en statsskuld genom att den därmed erbjuder en säker hamn för investerare som efterfrågar det. Staten i sin tur får billiga lån.

Statens avdelning för kapitalförvaltning eller vad man skall kalla det är en av få statliga verksamheter som bara håvar in stålar utan någon särskild motprestation. Om portföljen vore tillräckligt stor hade inga skatter behövts. Det hade väl varit ett trevligare mål än att sakta men säkert urholka innehaven genom små men återkommande försäljningar.

Bloggaren Miljonär innan 30 skrev nyligen ett inlägg där han slängde ut en fråga om hur man i efterhand bör räkna fram vilken avkastning man haft på sin portfölj. Trivialt kan tyckas men det finns olika uppfattningar om hur det skall göras kan jag lova.

Samtidigt gav han ett enkelt scenario som han bad läsarna räkna på. Den första som kommenterade kom självsäkert och lite kaxigt fram till att avkastningen i scenariot var 5.15 % medans jag i min kommentar - lång som ett blogginlägg och kanske än mer kaxig- kom fram till 7.0 %.

Ganska stor skillnad tycker jag. Hoppas nu jag räknade rätt. Satt och räknade samtidigt som jag åt frukostgröten så det vet man aldrig. Att räkna fel kan hända den bäste.

Läs inlägget och kommentarer här.

Ni som varit uppmärksamma har förstått att min sambo och jag bor i en hyresrätt. Det är ett aktivt val från vår sida och jag kollar då och då av marknaden för att undersöka om jag fortfarande tror att det är det bästa.

I förrgår skrev jag ett inlägg där jag presenterade en modell för att bryta ut den minsta gemensamma nämnaren ur två boendealternativ för att se vad som var kvar efter det. Jag skall nu göra samma övning med min egen situation som exempel.

Min sambo och jag innehar ett hyreskontrakt på en central tvårummare med en månadshyra på 4800 kr inkl. el och parkering. Vad skulle det innebära om vi köpte en likvärdig bostadsrätt?

Jag letade upp en likvärdig lägenhet på Hemnet - jag kommer inte länka till den eftersom jag inte vet när den försvinner. Avgiften inkl. el låg på 3153 kr per månad. Boendeparkering i området kostar 375 kr per månad och jag räknar på att 200 kr per månad kommer behövas för inre underhåll. Kostnaden blir då 3728 kr / månad. Det är 1072 kr lägre kostnad per månad jämfört med vår hyresrätt. Enligt SBAB kan jag idag få en rörlig ränta på 2.62 procent och efter avdrag och en liten rabatt blir det 1.8 procent. För att få motsvarande månadskostnad kan jag alltså låna upp (1272*12)/0.018 = 714 667 kr.

Utropspriset ligger på 1.65 miljoner kr och jag uppskattar att försäljningen landar på 1.7 miljoner kr. Det ger att den investering jag tvingas till om jag väljer bostadsrätten istället för hyresrätten landar på 985 333 kr och därmed blir hävstången ca 1.7 gånger.

Det är viktigt att förstå att förmånen att bo i lägenheten är bortskalad från den här investeringen. Investering skall ses som en investering i ett index som följer lägenhetens marknadsvärde * 1.7 utan andra förmåner.

Vad påverkar ett bostadsprisindex? Bostadspriser stiger naturligtvis med inflationen men utöver det måste efterfrågan i förhållande till tillgång stiga om värdet skall öka.

Alternativet för min del är att investera på börsen istället. Dessa investeringar stiger också med inflationen och utöver det blir det förhoppningsvis vinster i verksamheten som kommer ägarna till godo.

Vårt val faller på börsen och vi bor därmed kvar i hyresrätten. Naturligtvis bygger det här valet helt och hållet på att vi innehar hyreskontraktet. Hade vi inte haft det hade det varit en helt annan situation eftersom det i min hemort - utan köplats - i praktiken bara är möjligt att på rak arm få ett andrahandskontrakt med ockerhyra. Med andra ord kan man säga att vi väljer att utnyttja det faktum att vi har ett hyreskontraktet med rimlig hyra istället för att gå ut på öppna marknaden och bland andra dårar bjuda högst på en - av bostadsbrist - hett eftertraktad lägenhet.

Trots att jag inte är någon beundrare av prognoser funderar jag faktiskt på att skriva ett inlägg om vad jag tror om bostadspriserna framöver. Håll till godo.

En gammal "ekonomsanning" är att det alltid är en bra affär att äga sitt boende. Själv litar jag inte ett dugg på dessa gamla sanningar utan gör hellre min egen analys. Dessutom har jag en förkärlek för att isolera olika effekter ifrån varandra vid jämförelser. Så hur isolera effekterna ifrån varandra vid en jämförelse mellan att hyra och äga ett boende.

En hyresrätt har enbart en månatlig kostnad. En bostadsrätt eller äganderätt har en månatlig kostnad plus en insats. Insatsen är en investering. Det som krånglar till det är att ett boende inte bara är en investering i form av siffror på internetbanken utan man har även nytta av investeringen genom att man kan bo där. Jag skall försöka bryta ut den rena investeringsdelen i att äga sitt boende. Rensat från förmåner som att man kan bo där. Det görs enklast genom att jämföra med en hyresrätt.

Jag skall försöka förklara hur jag tänker med ett exempel. Tänk dig att man har valet mellan en hyreslägenhet och en bostadsrätt som i övrigt är likvärdiga. Samma storlek, läge, standard med mera. Hyresrätten kostar 5 000 kr per månad medans bostadsrätten har en avgift på 3 200 kr per månad och en insats på en miljon kronor. I bostadsrätten måste man själv stå för det inre underhållet och det uppskattar vi till 300 kr i månaden. Lotta som står inför valet är en flitig sparare och har tillgångar på över en miljon.

Bolåneräntan är omkring 4 % vid tillfället och ränteavdraget får effekten att vi kan räkna på en ränta på 2.8 % istället.

Hyresrätten är enkel i sin konstruktion. 5 000 kr skall betalas varje månad och det är allt. Om valet faller på bostadsrätten tänker sig Lotta att hon skall ta ett banklån som är så stort att avgift + underhåll + ränta blir lika mycket som hyresrättens hyra. Hur mycket blir kvar till räntekostnader? Jo, 5 000(hyresrättens hyra) - 3 200(avgift bostadsrätt) - 300(underhåll) = 1 500. 1 500 kr är alltså kvar till räntekostnad. Per år blir det 1 500 * 12 = 18 000. Med en ränta på 2.8 procent kan man ta et lån på 18 000 / 0,028 = 642 857 kr. Drygt 600 tusen kan hon låna för att få motsvarande kostnader för hyresrätten som för bostadsrätten. Omkring 360 tusen får hon se som en ren investering.

Investeringen kommer med en kostnadsfri hävstång. Kostnadsfri pga av att vi får boendeförmånen för räntan. Om lägenheten i exemplet stiger 10 % blir det en ökning på 100 000 kr vilket är 27.7 % av 360 000 kr. Om hyresrätten väljs kan dessa 360 000 kr placeras på annat håll. På börsen i råvaror eller obligationer eller annat.

Nu har vi brutit ut investeringsdelen i bostadsrätten. Denna investering medför inga förmåner. Det har vi räknat bort med hjälp av banklånet. Investeringsdelen kan ses som en investering i ett bostadsvärdeindex med hävstång och den är rent spekulativ. Enda möjligheten till att spekulationen skall gå hem är att någon annan är beredd att betala mer för lägenheten i framtiden. Vad hävstången blir beror på alla parametrar vi stoppade in i beräkningarna. I det här fallet är hävstången en multiplikationsfaktor på omkring 2.7.

Det enda som nu skiljer bostadsrätten från hyresrätten är att bostadsrätten medför ett tvång om en investering. Om Lotta tror att denna investering, priset på bostadsrätten, efter hävstång kommer utvecklas bättre än någon alternativ placering hon kan göra med sina 360 000 kr bör hon välja bostadsrätten. Om hon tror att pengarna kan placeras bättre på annat håll bör hon välja hyresrätten.

Hur påverkar framtida inflation, räntenivå och hyresnivå beslutet? Dessa parametrar är svåra att förutsäga men påverkar faktiskt ofta båda lägenheterna åt samma håll. Hyran för hyresrätten kan stiga men det beror i så fall på inflation och stigande räntor. Hög inflation kan tyckas vara till bostadsrättens fördel men hög inflation kommer med hög ränta och höjd avgift till föreningen. Om man har en hög hävstång kan dock inflation ge bra utdelning. Min rekommendation är att inte lägga för stor vikt vid parametrar som man inte vet hur de utvecklas. Utgå istället från dagens nivåer och omvärdera istället beslutet med jämna mellanrum för att se om det fortfarande gäller. Om man har bättre sinne att se in i framtiden än marknaden i övrigt finns här dock stora pengar att tjäna.

Jag skall återkomma till hur min personliga situation ser ut i kommande inlägg.

Det är alltid kul att leta upp inlägg om pengar på bloggar med en annan inriktning. Här är ett inlägg på Gentlemannaguiden som är mycket läsvärt. Håller med om i stort sett varje ord.

Ibland leker jag med tanken på att sluta spara. Vad skulle det på kort sikt innebära för min vardagsekonomi?

Kapitalet ligger i dagsläget på ca 1.58 miljoner kronor och den senaste tiden har jag sparat drygt 19 000 kr i månaden i snitt. Tänk nu att jag skulle börja spendera upp samma summa som jag tidigare sparat och dessutom bränna avkastningen på kapitalet.

Man kan skriva mycket om hur mycket avkastning man kan förvänta sig på en förmögenhet. Den diskussionen skall jag inte ta nu men det finns en tumregel som säger att om man årligen tar ut 4 % så kommer förmögenheten under lång tid bevaras med 90 % sannolikhet. Detta är då efter inflation. I praktiken kommer alltså värdet i kronor och ören öka år efter år men med bevarad köpkraft.

4 % av 1.58 miljoner är 63 200 och efter skatt på 30 % blir det 44 420 kr per år. Per månad blir det ca 3 687 kr.

Jag skulle alltså kunna öka mina utgifter med 19 000 + 3 687 = 22 686 kr per månad.

Det skulle kunna innebära en flytt till Turning torso(där hyrorna ligger på 15 - dryga 20 tusen per månad) för mig och min flickvän. En ny flashig bil, flådiga möbler och kläder + betydligt fler SPA weekends och krogkvällar. Allt detta och fortfarande behålla den dryga miljonen på banken.

Men nä, jag tror inte jag hade blivit gladare för det. Jag funderar mycket på vad mina kollegor som tjänar lika mycket gör av sina pengar. De lever inte alls det livet som jag beskriver ovan kan jag säga men jag tror inte de spara så himla mycket heller.

Jag har tidigare skrivit om fyra olika banktjänster som jag önskar mig men som inte erbjuds av Skandiabanken där jag har min portfölj i dagsläget. Nu tycker jag det är dags att knyta ihop säcken. Här följer min banktjänstönskelista:

- Ställa ut säljoptioner
Detta är något för den långsiktige värdeinvesteraren. Läs inlägget

- Att enkelt och courtagefritt kunna ge bort aktier.
Vinsten för banken är eventuellt nya kunder plus att courtagekostnad för försäljning när den dagen kommer. Läs inlägget

- Låna ut aktier till blankare
Också mycket intressant för alla långsiktiga värdeinvesterare.
Läs inlägget

- Möjlighet till robothandel
Som tekniskt intresserad skulle det vara väldigt kul att testa lite robothandel. Läs inlägget

De flesta av dessa finns redan hos konkurrenter men det har inte blivit att jag bytt mäklare för den saken ännu. Det finns ju fler parametrar att ta hänsyn till. Så som courtageavgifter till exempel. Jag har inget emot att vara kund hos flera aktörer men för punktera ovan skulle det ju kräva att jag flyttar hela portföljen. Att ha portföljer hos olika aktörer för olika aktier skulle bli för mycket till och med för mig.

Den här bloggen är inte bara ett bloggprojekt utan även ett programmeringsprojekt. Jag använder inte något av de befintliga bloggramverken så som Blogger eller Wordpress utan har byggt mitt eget från skratch. Det innebär att jag har full kontroll och kan bestämma själv hur allt ser ut och fungerar. Nackdelen är dock att det är en del jobb för varje funktion som behöver läggas till.

Mjölighet att kommentera ligger på att-göra-listan men eftersom bloggen inte direkt är Sveriges största har jag inte tänkt att behovet är så stort. En kommenteringsfunktion är ju inte till någon nytta om ingen kommenterar.

Men. De perioder jag skriver några inlägg i veckan letar sig bloggen upp till botten på topp-50-listan över privata bloggar inom 'Ekonomi, företagande och juridik' på bloggportalen . Jag har tittat på mina närmaste blogggrannar - som alltså har ungefär lika många besökare - och noterat att de får några kommentarer trots allt. Åtminstone någon enstaka per inlägg. Dock har de flesta av dessa bloggar betydligt lägre inläggsfrekvens så vet inte riktigt hur relevant jämförelsen är.

Det jag funderar på nu är om jag skall ta lite hjälp här och bädda in en kommentarsfunktion från exempelvis Disqus eller om jag skall skriva en egen. Att skriva en egen är i grunden inte så tidskrävande men om den skall vara sofistikerad, exempelvis erbjuda inloggning med Google-konto, Wordpress-konto, Open-id och alla populära inloggningstjänster blir det lite jobb trots allt. Dessutom krävs spamskydd, skydd mot försök att få in skadlig kod med mera. Nackdelen med Disqus och liknande är att då tappar jag ju den där fulla kontrollen som jag gärna vill ha.

Ni som brukar kommentera på andra bloggar, skicka gärna ett mail(det går ju inte att skriva kommentar :p) och önska vilka behov ni har. Räcker det att man kan ange sitt alias, en länk och en kommentar eller är det viktigt att man kan logga in med sitt konto från en annan tjänst? Vilken tjänst i så fall?